부동산 가압류 해제, 말소 방법 [박관우 변호사의 부동산 인사이트] 한국법률일보

부동산 가압류 해제, 말소 방법 [박관우 변호사의 부동산 인사이트]

박관우 변호사 [법무법인(유) 강남 부동산팀장]

내 부동산에 가압류를 당했다면

고물가와 경기 침체의 장기화가 이어지고 있는 가운데, 세계 경제마저 혼조세에 있어 얼마나 더 지나야 이 어려움이 해결될지 짐작도 하기 어려운 상황입니다. 최근 저희 로펌을 찾아오시는 의뢰인분들 상당수가 느닷없이 '부동산 가압류'를 당하신 분들입니다. 매매계약 잔금 불이행, 손해배상금, 공사대금, 대여금, 과거 양육비 등 청구채권의 종류도 다양합니다.

부동산 가압류는, 금전채권 또는 금전으로 환산 가능한 채권을 가진 채권자가 채무자의 재산 처분, 은닉을 사전에 막고자 채무자의 부동산에 대한 처분권을 임시적으로 빼앗는 집행보전 조치입니다. 지금과 같은 경제 불황기에는 특히나 채권자라면 당연히 해야 할 사전 조치이기도 합니다.

보전처분 제도의 취지상 밀행성과 신속성이 요구됩니다. 법원은 채권자가 제출한 신청서 상의 주장과 증거만을 심사해 최소 1주일에서 1달 이내에 비교적 신속하게 결정을 하고, 특별한 사정이 없으면 등기부 갑구에 가압류 등재가 되고 나서야 비로소 부동산 소유자에게 결정문을 보냅니다. 이러한 절차적 특성상, 채권의 존부가 불명확하거나 채무를 두고 당사자 사이에 분쟁 중인 경우에 상대방을 사실상 압박하기 위한 수단으로 이용되기도 합니다.

특히, 이미 거액의 대출을 받아 많은 이자가 나가고 있는 건설공사 현장에서 가압류를 당하게 된다면 정말로 예기치 못한 큰 손실을 볼 수 있습니다. 또한, 채권액이 소액인데도 금액을 과다하게 기재해 채무자의 모든 부동산에 대해 포괄적으로 과잉, 과도하게 청구하는 등 악용 사례도 있습니다.

부동산에 가압류가 등기되고서야 알게 되는 채무자 입장에서는 난감할 수밖에 없습니다. 우리 법 제도는 이렇게 억울한 상황에 처한 분들을 위한 법적 절차들을 마련해 놓고 있습니다. 오늘은 주요 유형별로 부동산 가압류 해제, 말소 방법에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

부동산 가압류 해제 방법(1): 가압류 이의 신청

의뢰인이 저희와의 상담을 위해 가져오는 가압류 결정문을 살펴보면, 청구채권의 내용이 상대방이 주장하는 채권액보다 훨씬 적은 소액만 남은 경우, 또는 아예 부담하는 채무가 아닌 경우, 채권액 전부를 이미 지급한 경우, 채권이 이미 시효로 소멸한 경우들이 있습니다.

이렇게 부당한 가압류에 대한 대응방안으로는 ‘가압류 이의 신청’ 절차가 있습니다. 결정이 부당하니 양 당사자가 참여할 수 있는 심문기일을 열어 그 당부를 다시 판단해 달라고 법원에 신청하는 것입니다.

민사집행법 제283조에 따른 절차로, 그 신청 사유에는 아무런 제한이 없고, 신청시기의 제한도 없습니다.

이의신청을 하면 법원은 보통 한 달 내외로 당사자 쌍방이 참여할 수 있는 기일을 정해 통지하고, 변론 또는 심문 절차를 통해 양 당사자의 주장과 증거를 심리한 후 가압류의 전부나 일부를 인가·변경 또는 취소하면서, 적당한 담보제공명령을 할 수 있습니다.

부동산 가압류 해제 방법(2): 가압류 취소 신청

가압류가 결정 당시에는 정당한 것이었더라도, 현재는 더 이상 그 결정을 유지하는 것이 부당한 사정 변경이 있는 경우에는 기존 부동산 가압류결정을 취소해 달라는 신청을 할 수 있습니다.

그 취소 사유를 살펴보면 첫 번째, 채권자가 본안의 제소명령을 기간 내에 이행하지 않은 경우가 있습니다(민사집행법 제287조). 채권자가 법원의 본안 제소명령 상의 제소기간 내에 본안소송을 제기하지 않은 경우에는, 민사집행법 제287조 제3항에 따라 채무자가 신청하면 법원은 부동산 가압류를 취소하게 됩니다.

두 번째, 보전처분 이후 가압류 이유가 소멸되거나 사정의 변경이 있는 때가 있습니다.(민사집행법 제288조 제1항 제1호) 피보전권리의 전부 또는 일부가 변제, 상계, 소멸시효의 완성 등으로 소멸하거나 변경된 경우 또는 보전의 필요성에 관한 사정 변경 등이 생긴 경우에 취소를 청구할 수 있습니다.

세 번째, 채무자가 법원이 명한 담보를 제공하는 경우가 있습니다(민사집행법 제288조 제1항 제2호). 가압류결정문에 정해진 금액을 법원 지정 은행에 공탁금으로 납부하고, 해방공탁을 이유로 한 집행취소신청을 하면 부동산 가압류를 해제할 수 있습니다. ‘해방공탁’은 가압류의 옳고 그름과는 관계없이 법원에 일정한 담보를 내고 가압류 등기를 말소할 수 있는 제도입니다.

채무자가 본안소송에서 승소해 판결이 확정되면, 사정 변경에 따른 가압류 취소신청을 해 취소결정을 받아 해방공탁금을 회수할 수 있습니다.

네 번째, 보전처분 집행 후 3년간 본안의 소를 제기하지 아니한 때가 있습니다(민사집행법 제288조 제1항 제3호). 기간이 경과하면 취소의 요건이 완성되며, 그 후에 본안의 소를 제기해도 가압류, 가처분의 취소를 배제하는 효과가 생기지 않습니다.

다섯 번째, 가처분에 있어 특별한 사정이 있을 때입니다(민사집행법 제307조). 피보전권리가 특별한 사정이란, 금전적 보상에 의해 종국적으로 만족을 얻을 수 있는 것이라는 사정, 채무자가 가처분에 의해 통상 입는 손해보다 훨씬 큰 손해를 입게 될 사정을 의미합니다. 법원은 일정한 담보를 제공하게 하고 가처분을 취소하는 재판을 하거나 담보제공을 조건으로 가처분을 취소하는 판결을 할 수 있습니다.

오늘은, 부동산 등기부에 등재된 가압류에 대해 다투는 방법에 대해 살펴보았습니다. 요즘 많은 가압류, 가처분이 이루어지고 있는 현실에서 예기치 않은 피해를 입지 않도록 잘 대응하시기 바랍니다.

박관우 변호사 [법무법인(유) 강남 부동산팀장]

고려대학교 법학과, 서울시립대학교 세무전문대학원 졸업

석사 논문: 불공정한 세무조사와 그 법적 구제

사법연수원 34기

경기남부경찰청 인권위원

서울특별시 정비사업 코디네이터

부동산 관련 업무 20년

정비사업전문관리업체 대표

현 법무법인(유) 강남 부동산팀 팀장

다수의 재건축,재개발 조합 자문,

부동산 관련 시공사 자문, 신탁사 및 금융사들에 자문 중