부동산 명의신탁 유형별 법률관계와 해법 한국법률일보

부동산 명의신탁 유형별 법률관계와 해법

다양한 경제적 이유로 발생하는 명의신탁의 법률문제

박관우 변호사 [법무법인(유) 강남 부동산팀장]

명의신탁은 실제의 자산 소유자와 등록명부 또는 등기부 상 소유자가 다른 경우를 말합니다. 우리 실생활에서도 너무 밀접하게 이루어지는 법률현상이기도 합니다. 이는 경제적 또는 세법적 목적 또는 가족관계에서 특별한 목적 등 다양한 이유로 이루어지고 있습니다.

명의신탁에 있어서는 실질 소유자가 누구인지가 중요한데요. 주식명의신탁의 경우, 대법원은 누가 주주인지(주주권의 귀속)와 누가 주주권을 행사할 수 있는지(주주권의 행사) 문제를 구분해 주주권의 귀속은 주권을 중심으로, 주주권의 행사는 주주명부를 중심으로 판단하고 있습니다.

현상과 실질의 차이로 인해 다양한 법적 분쟁이 발생하기 쉬운 부분이기도 합니다. 그런데, 부동산 명의신탁의 경우는 좀 다르게 더 복잡한 문제를 야기하고 있는바, 부동산과 관련하여 전문적으로 사건 처리를 해오면서 정리한 핵심적 사항을 시리즈 형식으로 올려 보도록 하겠습니다.

부동산 명의신탁은 부동산실명법으로 규율이 이루어짐

부동산에서 명의신탁이란 본인 소유의 부동산을 타인의 명의로 등기 해두는 행위 등을 의미합니다. 우리나라 법률은 실소유자 명의로 등기를 할 것을 요구하고 있는데요(부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률). 약칭 ‘부동산실명법’이라고 불리는 이 법률 제4조는 명의신탁 약정은 무효라고 규정합니다.

사법적 효력을 통째로 부인하는 것은 상당히 무리하게 보이지만, 헌법재판소는 “명의신탁의 효력과 관련된 위 규정들은 헌법 제37조 제2항의 질서유지 또는 공공복리를 위하여 필요한 조항으로서, 헌법 제119조 제1항의 자본주의적 시장경제질서 내지 제10조의 행복추구권에 내재된 사적자치의 원칙 및 재산권보장의 원칙의 본질을 침해하였다고 볼 수 없고, 명의신탁의 사법적 효력을 부인하는 입법목적은 정당하다”고 판단했습니다.

우리나라의 국토가 협소하고 국민들은 많은 반면, 부동산이 투기에 활용되는 특수한 현실에 비추어 부동산에 있어서 명의신탁의 효력 자체를 부인하게 된 것으로 보입니다.

그렇다 보니 명의신탁 분쟁을 직접 해결하는 과정에서 여러 이슈들이 발생하고, 효율적인 해결방안이 필요합니다. 우선 3가지 유형의 부동산 명의신탁에 따라 각 해결책에 차이가 발생합니다.

양자 간 명의신탁

명의신탁종류 중 양자 간 명의신탁은 명의신탁의 가장 기본적인 형태입니다. 부동산의 실제 소유자가 부동산의 등기만을 수탁자 앞으로 하는 것이죠.

이 경우 원래의 소유자인 신탁자는 수탁자로부터 자기 부동산의 등기를 되찾아 올 수 있습니다. 부동산실명법에 따라 명의신탁 계약 자체는 무효인 것이 원칙이기 때문입니다.

만약 수탁자가 등기를 돌려주지 않는다면 신탁자에게는 해당 부동산의 등기를 말소시킬 수 있는 청구권이 인정됩니다.

3자 간 명의신탁

부동산 명의신탁의 종류 중 ‘3자 간 명의신탁’은 매도인으로부터 부동산을 구매하면서 매매 대금은 신탁자가 지불하되 명의등기는 수탁자로 하는 형태입니다. 3자간 명의신탁을 하는 이유로는 신탁자가 부채가 있는 경우 등 채권자들에게 빌미를 잡히지 않기 위함인 경우가 많습니다.

따라서 ‘3자간 명의신탁’을 할 경우 명의신탁 자체는 무효이지만 부동산 구매 계약은 유효하게 성립합니다. 신탁자는 수탁자와 매도인에게 부동산 등기의 말소와 이전을 청구할 수 있는 것입니다.

명의신탁과 부동산계약이 중첩되면 외관상으로는 수탁자가 부동산 소유자인 것처럼 보입니다. 이러한 점을 악용하여 수탁자가 해당 부동산은 처음부터 나의 소유였다고 주장할 수도 있습니다.

이렇게 된다면 법률관계에 심각한 혼동이 일어날 수 있기에 이 경우 신탁자가 부동산 매도인을 대신하여 수탁자 명의의 부동산 등기를 말소할 수 있는 권리를 행사할 수 있습니다. 이를 가리켜 다른 사람의 권리를 대신하여 행사하였다고 하여, 권리의 대위 행사라고 합니다.

매도인의 등기말소청구권을 대위 행사하여 부동산 등기를 매도인 명의로 바꾸고, 이어서 등기를 실제 소유자인 신탁자 명의로 이전할 수 있게 되는 것입니다.

유의할 점은 ‘3자 간 명의신탁’의 경우 신탁자가 등기를 이전해달라는 주장을 할 수 있는 소멸시효가 존재한다는 것입니다. 소멸시효는 10년이며, 신탁자가 부동산을 점유하고 있는 기간은 소멸시효에 포함되지 않습니다.

계약명의신탁

부동산 명의신탁의 종류 중 ‘계약명의신탁’은 수탁자가 신탁자의 부탁을 받아 부동산 계약을 체결한 경우입니다. 계약은 신탁자가 하고 등기만 수탁자 명의로 돌렸던 ‘3자간 명의신탁’과는 달리 수탁자가 부동산 계약의 당사자가 됩니다.

이 경우 부동산 매도인이 계약 당시 선의인지 악의인지가 법률효과에 차이점이 생길 수 있습니다.

여기서 말하는 선의, 악의란 도덕적 의미가 아닌 해당 사정을 미리 알고 있었는지 아닌지를 따지는 법률 용어입니다. 만약 부동산 매도인이 신탁자와 수탁자 사이의 명의신탁 사실을 미리 알고 있었다면 그 명의신탁 약정과 그에 따른 소유권이전등기는 무효가 됩니다.

따라서 이 경우 부동산 매도인은 수탁자에게 소유권이전등기 말소를 청구할 수 있습니다. 반대로 수탁자 역시 부동산 매도인에게 이미 지급하였던 부동산 매매 대금을 돌려달라는 취지의 부당이득반환을 청구할 수 있습니다.

이번에는 부동산 명의신탁의 3종류에 대해 살펴보았습니다. 일반인들이 이해하기 난해한 부분이 많으므로 실제로 문제가 된다면 반드시 부동산명의신탁 분쟁을 오랜 기간 다루어 온 전문변호사님을 찾아가 상담을 받는 것이 필요합니다. 다음번에는 좀 더 특수한 문제들을 중심으로 살펴보도록 하겠습니다.

박관우 변호사 [법무법인(유) 강남 부동산팀장]

고려대학교 법학과, 서울시립대학교 세무전문대학원 졸업

석사 논문: 불공정한 세무조사와 그 법적 구제

사법연수원 34기

경기남부경찰청 인권위원

서울특별시 정비사업 코디네이터

부동산 관련 업무 20년

정비사업전문관리업체 대표

현 법무법인(유) 강남 부동산팀 팀장

다수의 재건축,재개발 조합 자문,

부동산 관련 시공사 자문, 신탁사 및 금융사들에 자문 중

시민을 위한 법률전문 인터넷신문 ‘한국법률일보’ 김명훈 기자 lawfact1@gmail.com