전세값 상승 전망 속에 보증금반환, 명도소송의 핵심 해법 한국법률일보

전세값 상승 전망 속에 보증금반환, 명도소송의 핵심 해법

2+2 전세연장의 청구서가 날라오고 있다

박관우 변호사 [법무법인(유) 강남 부동산팀장]

최근 전세값이 많이 오르고 있습니다. 이른바, 임대차 2법이 처음 시행된 이후 4년(2년 + 2년)이 경과하면서 이제 임대인들이 전세값을 올릴 수 있는 기회가 왔기 때문입니다.

내년까지 계약갱신청구권을 사용한 4년 임대차 기간이 경과한 전세물건이 무려 5만 4천 건 가량 나올 것으로 국토부 실거래공개시스템에서 확인되고 있는 가운데, 임대인으로서는 당연히 향후 4년 동안 또 동결이 될 것이 예상되는 이상 이번 기회에 최대한 많이 올려받으려는 입장입니다.

결국, 임차인을 내보내고 높은 보증금을 받으려는 임대인과 임차인 사이의 예고된 소송 증가도 임박해 보입니다.

최근 몇 년동안 임대차와 관련한 소송들은 임차보증금을 받지 못한 임차인들의 권리를 찾기 위한 내용으로 집중되어 있었습니다. 전세사기와 보증금반환청구 사건은 그야말로 넘쳐났습니다. 그리고, 신탁된 부동산의 임대차나 임대차보증금 대출을 받은 경우 더 복잡한 분쟁 내용으로 진행되었고, 아직까지 여파가 남아 있어 요즘에도 상당수의 소송 사건들이 법원에 계류되어 있습니다.

현재 주거 기준으로 전세 매출이 25% 가량 감소되었다고 하고, 서울 아파트 전세값이 51주째 상승을 하고 있으며, 실무에서 보아도 새롭게 체결되는 임대차계약은 당연히 임차보증금을 올리는 것을 전제로 이루어지고 있는 것으로 볼 때, 전세보증금의 증액은 피할 수 없어 보입니다.

따라서, 오늘은 최근 부동산 현장에서 제일 핫하게 많이 이루어지고 있는 부동산의 임대차와 관련한 분쟁에 대하여 이야기를 나눠보도록 하겠습니다. 임차인 기준으로 돈을 신속하게 받기 위한 방법을 살펴보고, 그 다음 임대인 기준으로 대응하는 전략에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

임대차보증금을 되돌려 받기 위한 최초의 절차, 임차권등기명령신청

이미 잘 알려진 제도이지만, 임차권 등기명령제도가 있습니다. 임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 퇴거를 하면, 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되는데요,

임차권등기명령을 신청하게 되면 법원의 집행명령에 따른 임차권을 등기부등본에 등기를 할 수 있게 되고 이로써 임차인은 기존의 대항력 및 우선변제권을 유지되게 하면서 자유롭게 이사할 수 있게 됩니다.

그런데, 임차권등기가 이루어지게 되면 임대인으로서는 그 주택을 기초로 새로운 임차인을 구하기도 어렵게 되고, 돈을 내주기 위해 대출도 받기 어렵게 되어 매우 어려운 상황으로 몰리게 됩니다. 즉 단순히 기존의 대항력이나 우선변제권을 유지하는 것을 넘어서 임차인에게 막강한 협상의 도구가 되고 있는 것입니다. 이럴 경우, 임대인은 적극적으로 대출을 알아보거나 법무법인 등을 통해 도움을 받아 순간적인 어려움을 피할 수 있도록 하는 것이 중요합니다.

빨리 본안 소송을 제기하는 것이 시간을 아끼는 정답

임대인이 임차보증금을 적기에 돌려주지 못하고 있는 이유는 보통 자금이 부족하고, 새롭게 임차인을 구하기도 어려운 상황에서 임차권등기명령이 등기부에 기입 되어 있어 자금 융통을 하기도 어렵기 때문입니다. 물론, 경우에 따라서는 전세사기의 경우처럼 애당초 깡통인 물건도 있습니다.

상황이 이러함에도 불구하고, 임차인들은 단순히 지급명령 신청을 하는 경우가 많이 있습니다. 지급명령 신청의 경우, 상대방이 이의를 하게 되면 본안으로 다시 소송이 진행되어야 하므로 사실상 불필요하게 시간만을 낭비하는 경우가 많이 있습니다. 요즘 본안 사건으로 진행이 되더라도 임차보증금 반환사건의 경우 법원에서 상당히 빠르게 재판이 진행되므로 처음부터 본안소송을 바로 제기하는 것이 시간을 아끼는 방법이 되고 있습니다.

반면, 임대인으로서는 위와 같이 임대차보증금을 지급해달라는 임차인에 대응해 최대한 여유 기간을 확보해 새로운 임차인을 새롭게 구하는 것이 핵심이므로 진행되는 소송의 절차를 최대한 늦추기 위한 다양한 전략을 구사하면서 임차인을 구하는 다양한 방법을 강구해야 하겠습니다.

명도소송을 하기 위한 첫 번째 절차, 점유이전금지 가처분

임대인의 입장에서 발생하는 가장 큰 문제는 임차인이 새로운 집을 구할 돈이 부족해서 또는 상가의 경우 영업이 제대로 되지 않아 경제적 어려움으로 인해 건물을 비워주지 않는 경우라 하겠습니다. 요즘에 상담하는 내용을 보면 특히 개인 사업자들이 상가권리금의 회수가 어려워서 명도를 거부하고 있는 경우가 많이 발생하고 있습니다.

이렇게 기존 임차인의 이사가 어려우면 이때는 명도소송을 피할 수 없습니다.

여기서 명도소송의 본안소송을 제기하기 전에 점유이전금지가처분을 신청해 집행하는 것이 중요합니다. 이의 법률적 효과는 본안소송 중에 점유를 변경하더라도 당사자를 항정하는 것인데, 사실 이를 넘어서 상대방에게 점유이전금지 가처분을 집행하는 과정에서 상당한 압박이 이루어져서 이사를 촉진하는 효과가 발생하기 때문입니다.

부당이득반환청구도 같이 할 것

만약, 건물임차인이 건물에 관한 임대차계약이 종료된 이후로 이를 건물임대인에게 반환하지 않고 그대로 계속 점유·사용한다면, 그 기간 동안 건물의 사용·수익에 따른 차임상당액을 부당이득의 반환을 구하는 것도 중요합니다. 또한, 확실한 승소 판결을 받아 발생한 비용들을 임차인에게 청구하는 것이 필요합니다.

따라서, 명도소송을 제기하는 경우 이러한 부당이득반환청구까지 같이 하는 게 좋을 것으로 보입니다. 만약, 전세의 경우라면 되도록 임대보증금을 마련해 공탁까지 한 다음 임차인을 압박할 수도 있습니다.

이때, “차임상당액을 산정함에 있어, 통상적으로 건물을 임대하는 경우는 당연히 그 부지부분의 이용을 수반하는 것이고 그 차임 상당액 속에는 건물의 차임 외에도 부지부분의 차임(지대)도 포함되는 것이므로, 건물의 차임은 물론이고 그 부지부분의 차임도 함께 계산하여야 마땅할 것이다.”라고 대법원에서 판결한 바 있으므로, 건물의 경우라면 부지 부분의 차임 청구도 넣어야 합니다.

가뜩이나 경제가 어려운데, 이제 임대차기간이 2+2년치 분으로 늘린 것에 대한 청구서가 돌아오고 있습니다. 상당한 임대보증금의 증가가 예상되고 있습니다. 지금 계약하면 또 4년이 묶이기 때문에 임대인으로서는 당연히 보증금을 증액하는 것이 당연해 보입니다. 부동산의 정책을 법으로 입안할 때 우리나라와 같은 수급불균형이 발생하기 쉬운 서울과 인근 지역에 미치는 효과를 고려하여 세심한 결정이 필요해 보입니다.

저희처럼 부동산 경제의 맨 앞 쪽 현장에서 직접 거래당사자들과 접촉하면서 활동하다 보면 부동산 정책들에 대한 아쉬움이 많이 있지만, 앞으로는 진정으로 국민들의 주거환경이 안정될 수 있도록 실전적인 대책이 이루어지면 좋겠다는 바램입니다.

박관우 변호사 [법무법인(유) 강남 부동산팀장]

고려대학교 법학과, 서울시립대학교 세무전문대학원 졸업

석사 논문: 불공정한 세무조사와 그 법적 구제

사법연수원 34기

경기남부경찰청 인권위원

서울특별시 정비사업 코디네이터

부동산 관련 업무 20년

정비사업전문관리업체 대표

현 법무법인(유) 강남 부동산팀 팀장

다수의 재건축,재개발 조합 자문,

부동산 관련 시공사 자문, 신탁사 및 금융사들에 자문 중