[한국법률일보] 2023년부터 재건축의 첫 관문인 재건축 안전진단 규제 문턱이 크게 낮아져 안전진단 통과 단지가 크게 늘어날 것으로 전망된다.
국토교통부(장관 원희룡)는 8일 재건축 안전진단에서 구조안전성 배점 비중을 50%에서 30%로 줄이면서 주거환경 평가 비중을 대폭 늘이고, 조건부 재건축 범위는 축소하면서 적정성 검토를 선택적으로 시행하는 내용의 <재건축 안전진단 합리화 방안>을 발표했다.
개선방안 대부분은 <주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준>(고시) 개정사항으로, 국토교통부는 12월 중 행정예고를 거쳐 2024년 1월 중 조속하게 시행될 수 있도록 관련 절차를 속도감 있게 진행할 예정이며, 현재 안전진단을 수행 중인 단지에도 모두 적용된다.
국토교통부가 2018년 3월 이후 현행 기준에 따라 안전진단이 완료된 46개 단지를 개정기준으로 시뮬레이션 한 결과, ‘유지보수’ 판정 단지는 54.3%(25개)에서 23.9%(11개)로 크게 줄고, ‘조건부 재건축’ 판정단지는 45.7%(21개)에서 50%(23개)로 소폭 늘어나면서, 26.1%(12개)는 ‘재건축’ 판정을 받을 수 있게 된다.
재건축 안전진단은 국민의 주거환경에 관한 눈높이에 맞춰서 재건축이 진행될 수 있도록 2015년 5월 <주거환경 중심 평가 안전진단>을 도입하면서, 주거환경에 대한 평가를 강화했는데, 2018년 3월 안전진단 평가 시 구조안전성 비중을 20%에서 50%로 크게 상향해 구조안전성을 중심으로 평가하고, 안전진단 결과에 대해 공공기관 적정성 검토도 의무화하는 등 안전진단 기준이 재건축 규제수단으로 운영되면서 안전진단 통과 건수가 급감했다.
국토교통부는 이러한 문제점을 해소하기 위해 지자체, 전문가, 관련 단체로부터 광범위하게 의견을 수렴해 ‘주거환경 중심 평가 안전 진단’ 제도 취지에 맞는 기준을 마련하고, 안전진단 기준이 인위적인 재건축 규제수단으로 활용되지 않도록 하는 데에 중점을 두고 이번 개선방안을 마련했다고 설명했다.
이날 발표된 <재건축 안전진단 합리화 방안>의 주요 내용을 살펴보면 다음과 같다.
▶ 재건축 안전진단 평가항목 배점 비중 개선
먼저 주거환경 중심 평가 안전진단임에도 재건축 판정 여부가 구조안전성 점수에 크게 좌우되고 있는 문제 해소를 위해, ‘구조안전성’ 점수 비중을 50%에서 30%로 낮추고, ‘주거환경’, ‘설비노후도’ 점수 비중을 각각 30%로 높인다.
주거환경 항목은 주차대수, 생활환경, 일조환경, 층간소음, 에너지효율성 등을 평가하고 있고, 설비노후도는 난방, 급수, 배수 등 기계설비, 전기소방설비 등을 평가하고 있는 만큼, 주거환경, 설비노후도 평가비중이 확대돼, 주민불편 해소와 주거수준 향상 관련 요구가 평가에 크게 반영될 것으로 보인다.
▶ 조건부재건축 범위 축소
현재 4개 평가항목별로 점수 비중을 적용해 합산한 총 점수에 따라 30점 이하는 바로 재건축 추진이 가능 ‘재건축’, 30점~55점 이하는 재건축 시기 조정이 가능한 ‘조건부재건축’, 55점 초과는 ‘유지보수’로 구분해 판정을 하고 있다.
그런데, ‘조건부재건축’ 점수 범위인 30점~55점은 2003년 제도 도입 이후 동일하게 유지돼 오면서 구간 범위도 넓다 보니, 사실상 ‘재건축’ 판정을 받기가 어렵다. 실제 2018년 3월 이후 현행 기준을 적용해 안전진단을 완료한 46곳 중 ‘재건축’ 판정을 받은 곳은 한 곳도 없다.
이에 국토교통부는 ‘조건부재건축’의 점수 범위를 45~55점으로 조정해, 45점 이하의 경우에는 ‘재건축’ 판정을 받아 바로 재건축 추진이 가능하도록 하겠다고 밝혔다.
▶ 적정성 검토 개선
현재는 민간 안전진단기관이 안전진단을 수행(1차 안전진단)한 점수가 조건부재건축에 해당하면, 의무적으로 1차 안전진단 내용 전부에 대해 국토안전관리원 등 공공기관의 적정성 검토(2차 안전진단)를 받아야 한다.
그런데, 민간진단기관이 수행한 진단에 대해서 일률적으로 적정성 검토를 거치는 것은 절차적으로 과도하게 중복되고, 많은 기간과 추가 비용이 소요돼 안전진단 판정이 장기화되는 문제가 발생하고 있다.
실제 1차 안전진단에 소요된 기간(3~6개월) 보다 적정성 검토에 더 많은 기간 소요(통상 7개월)되고, 비용도 1,500세대 기준으로 1차 안전진단 시 2.6억 원에 더해 적정성 검토에 1억 원이 추가로 소요되고 있다.
이에 국토교통부는 앞으로는 ‘조건부재건축’이라도 원칙적으로 공공기관의 적정성 검토를 거치지 않고, 지자체가 요청하는 경우에만 예외적으로 공공기관의 적정성 검토가 시행되도록 개선한다.
입안권자인 시장·군수·구청장이 1차 안전진단 결과 중 국토교통부가 제공하는 기본사항(① 표본 수량, ② 필수 검사․시험, ③ 증빙자료) 확인 체크리스트에 대해 검토(필요 시 전문가 자문회의 가능)를 하고, 검토과정에서 명확하게 확인된 오류나 근거자료 미흡에 대한 보완이 지연되거나 소명이 부족해, 평가결과에 중대한 영향을 미칠 우려가 있다고 판단하는 경우에는 적정성 검토를 요청할 수 있도록 한다는 방침이다.
아울러 입안권자가 공공기관에 적정성 검토 요청을 하는 경우에도 1차 안전진단 내용 전부가 아닌 지자체가 미흡하다고 판단한 사항에 한정해 적정성 검토를 하도록 할 계획이다.
국토교통부는 이번 개선방안의 핵심인 평가항목 배점 비중, 조건부 재건축 범위, 적정성 검토 등의 개정규정은 현재 안전진단을 수행 중인 단지에도 모두 적용해, 제도 개선 취지가 폭넓게 인정될 수 있도록 할 예정이다.
권혁진 국토교통부 주택토지실장은 “이번 개선방안은 그간 과도하게 강화된 기준으로 인해 재건축의 첫 관문도 통과가 어려웠던 상황을 해소하기 위해 안전진단 기준을 합리화하는 것”이라면서, “금번 제도가 시행되면 도심 주택공급 기반을 확충하고, 국민의 주거여건을 개선하는 데에 큰 효과를 기대할 수 있을 것”이라고 말했다.
시민을 위한 법률전문 인터넷신문 ‘한국법률일보’ 손견정 기자 lawfact.desk@gmail.com
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