Q) 형제 네 명이 공동으로 상속받은 건물이 있는데, 형제들 사이에 의견일치가 잘되지 않아 건물 관리 문제로 갈등을 겪고 있습니다. 형제들간의 건물 지분을 정리하는 방법이 있을까요?
A) 공동상속을 받은 뒤 상속인들의 지분으로 등기된 부동산은 공유(민법 제262조) 관계에 있고, 공유자는 그 지분을 처분할 수 있으나(민법 제263조), 다른 공유자들의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못하고(민법 제264조), 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정하게 되어 있어(민법 제265조) 공유자들 사이에 의견 조율이 되지 않는 경우에는 일부 공유자는 불만을 가질 수 밖에 없고, 공유지분의 처분도 일반적으로 매수를 꺼려하여 쉽지 않은 현실입니다.
이러한 상황에서 공유자가 공유관계의 해소를 위하여 공유물 분할을 청구할 수 있도록 규정하고 있는데(민법 제269조), 원칙적으로 당사자 사이의 협의를 통하여 먼저 공유물 분할을 시도하고, 협의가 이루어지지 않는 경우 법원에 공유물분할 청구의 소를 제기할 수 있습니다.
공유물 분할의 방법은 공유물을 쪼개서 각 공유자에게 나누는 현물분할이 원칙이나, 건물과 같이 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가치가 떨어질 염려가 있을 때에는 공유물을 경매에 붙여 그 매각대금을 지분 비율대로 나누도록 하는 경매에 의한 공유물분할을 하게 됩니다(민법 제269조 제2항).
한편, 공유물을 공유자 중의 1인의 단독소유 또는 수인의 공동소유로 하되 현물을 소유하게 되는 공유자로 하여금 다른 공유자에 대하여 그 지분의 적정하고 합리적인 가격을 배상시키는 ‘가격분할’도 현물분할의 하나로 허용되고 있습니다(대법원 2004. 10. 14. 선고 2004다30583 판결)
공유물분할을 청구하는 경우 피고는 원고를 제외한 나머지 공유자 전원이 되어야 하고, 공유자 전원이 당사자가 되지 않으면 소가 각하되고, 판결이 선고되어도 효력이 없습니다.
법원은 공유물분할청구의 소는 형성의 소로서 법원은 공유물분할을 청구하는 원고가 구하는 방법에 구애받지 않고 재량에 따라 합리적 방법으로 분할을 명할 수 있고, 현물분할을 하는 경우 분할청구자의 지분 한도 안에서 현물분할을 하고, 분할을 원하지 않는 나머지 공유자는 공유로 남게 하는 방법도 허용된다고 판시하고 있습니다(대법원 2015. 7. 23. 선고 2014다88888 판결).
한편, 공유물지분을 경매하는 경우에 공유자에게 우선매수권이 있을 뿐(민사집행법 제140조), 공유물 전체를 공유물분할 경매절차에 따라 매각하는 경우 민사집행법 제140조 소정의 공유자의 우선매수권은 그 적용이 배제된다는 것이 대법원의 입장(대법원 2014. 2. 14.자 2013그305결정)이라는 점도 유의할 필요가 있습니다. 즉, 다른 형제들의 지분 취득을 원하는 경우 공유물분할 경매절차에 참여하거나 ‘가격분할’을 청구하여야 할 것입니다.
법무법인(유) 강남 김성태 변호사
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