“중도금 대출도 안 되는데…, 팔아?”
A씨는 최근 서울의 모 아파트에 청약을 신청해 당첨이 되었습니다. 하늘의 별따기라는 요즘 청약당첨율. 처음에는 이대로 차근차근 돈을 지급해나가며 입주를 하려고 하였는데 이게 웬걸. 중도금 대출이 사실상 막히고 만 것입니다.
그렇다고 계약을 포기하자니 앞으로의 이 부동산 가치를 생각하니 도저히 그럴 수 없어 B씨에게 분양권을 매도하게 되면서, 중도금 및 잔금 등을 모두 B씨가 지불하는 계약을 하게 됩니다.
“전매 제한된 곳의 분양권을 양도하게 되면 처벌받게 됩니다.”
불법전매를 하면 주택법 위반으로 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금형에 처해질 수 있는데, 문제는 아직까지 매도인만 처벌되고 매수인은 처벌되지 않는 판례들이 존재하고 있다는 것입니다. 하지만 최근에는 하급심에서도 그 경향을 달리하여 매수인에게도 처벌해야 한다는 방향으로 판례가 나오고 있으며 사회적으로도 매수인도 처벌해야 한다는 의견이 제기되고 있습니다.
나아가, 불법전매로 얻은 이익의 3배에 해당하는 금액이 3천만 원을 초과하는 경우, 거둔 이익의 3배까지 벌금을 물릴 수 있는 규정이 있어서 본인이 매도하는 분양권이 전매제한에 해당하는 곳인지 꼭 확인이 필요합니다.
“전매기간이 끝난 후… 매도인과 매수인 간의 갈등이 시작됩니다.”
한편, 불법전매 같은 경우는 약정 등에 따라 매도인이 중도금 및 잔금을 지불할 능력이 없거나 모자르다면 매수인이 중도금 및 잔금을 지불하기도 하는데요. 문제는 불법전매기간이 끝난 후 아파트 가격이 최초 분양가보다 엄청나게 올랐을 때 발생합니다.
매도인은 당연히 소유권등기절차를 진행해 주고 싶지 않아 할 수도 있겠고, 이에 따른 분쟁이 시작되게 되는데, 이때 매수인은 민사소송을 진행하기도 합니다.
통상 전매기간이 끝난 뒤에 매수인으로서는 계약금 등을 반환하는 부당이득금 반환 소송 혹은 수분양권명의변경절차이행청구 소송 등을 진행하게 됩니다. 대법원의 판례는 불법전매라 하더라도 부동산 시장의 안정적인 거래를 위하여 계약은 유효하다는 판례를 판시하고 있지만, 대법원이 택지개발촉진법상 전매금지규정은 단속(임의)규정이 아니라 효력(강행)규정이므로 무효이다는 판례를 내놓으면서 하급심에서도 불법전매에 대한 계약은 효력(강행)규정으로 보아 무효로 판단되고 있는 추세입니다.
따라서 기존 대법원의 판단은 불법전매라 하더라도 민사상 유효한 계약으로 보았으나, 최근은 무효인 계약으로 보고 있는 추세가 늘고 있습니다.
결국, 불법전매를 하지 않는 것이 가장 좋겠으나 이미 발생한 문제라면 매도인과 매수인의 적절한 조정 등의 절차가 필요할 수도 있겠고, 이러한 과정에서 법률전문가의 조력을 받아 판단하는 것이 중요할 것으로 사료됩니다.
위와 같은 불법전매 사건 및 이후 절차에 대한 고민이 있다면, 부동산 관련 소송을 다수 다룬 경력이 있고 아무리 작은 사건이라고 하더라도 성심성의로 상담을 진행하는 전문 변호사에게 상담을 받아보시고 고민을 해결하시면 좋겠습니다.
법무법인(유한) 강남 박관우 변호사
이전기사 :법무부 법무자문위원회 ‘미래시민법 포럼’ 출범…위원장에 ‘권영준’ 서울대 로스쿨 교수
다음기사 :법무부·한국과학기술정보연구원, 외국인정보 빅데이터 분석 교육훈련