[한국법률일보] 최근 '가로주택정비사업'이 이곳 저곳에서 많이 실시되고 있어 주민들의 관심이 높아지고 있습니다. 법률전문가이자 정비업체의 대표로서 이 부분에 대한 질문을 너무 많이 받아오고 있는 중에 오늘은 그 1편으로 '가로주택정비사업'의 기초 개념에 대하여 살펴보기로 하겠습니다.
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| 박관우 변호사[법무법인(유한) 강남] |
종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 정비사업을 '가로주택정비사업' 이라고 합니다. 이는 <빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>이 적용되는 정비사업입니다.
보통의 재건축 재개발 사업이 대규모로 진행되면서 사업이 늦어져 10년씩 사업기간이 소요되는 것을 많이 보셨을 것인데, 이러한 문제점을 해결하고 신속하게 정비사업을 진행하기 위해 규모를 좀더 작게 진행하는 정비사업입니다.
이 가로주택정비사업에는 특혜가 주어지는데요,
(1) 도시주거환경정비기본계획의 수립 및 정비계획수립 및 정비구역 지정이 배제되고, 구역을 임의로 선정해 조합설립만 하면 됩니다. 시간이 엄청 단축됩니다. 이는 대단한 혜택으로 통상의 정비조합에서 이 과정에서 적게는 3년 내지 10년의 기간이 경과된다는 점을 고려하면 쉽게 감을 잡을 수 있을 것입니다. 바로 이것 때문에 어떤 현장이든지 즉시 사업을 시작할 수 있는 것입니다.
(2) 추진위원회를 구성하지 않고 바로 조합을 설립할 수 있습니다. 다만, 조합설립을 위한 요건이 약간 강화되어 토지등소유자의 8/10 이상 및 토지면적 2/3 이상 토지소유자의 동의를 받아야 합니다. 보통의 정비조합의 동의율이 75%인 것에 비할 때 요건이 상당히 강화되어 있습니다. 70%를 넘으면 동의율이 잘 나오지 않는 현실에 비추어 볼 때 매우 엄격한 요건입니다.
(3) 그 외에도 1세대당 3주택도 공급 가능하고, 건축물의 높이제한(일조사선제한) 기준의 2분의 1 범위에서 완화되는 등 여러 건축규제가 완화됩니다. 단지배치나 사업성 면에서 상당한 메리트가 되는 요소들입니다.
(4) 가로주택정비사업으로 건축하는 건축물의 층수도 완화가 되는데, 원래 제2종일반주거지역내 가로주택 층수는 7층 이하로 하되, 자치구 건축심의를 거쳐 평균층수 7층이하로 할 수 있지만, 임대주택(공공임대 또는 공공지원민간임대)을 건설시에는 시 통합심의를 거쳐 15층까지 완화됩니다.
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| 재건된 아파트와 재건축을 기다리는 아파트 |
마지막으로 요건에 대해 살펴보겠습니다. 이 요건을 모두 충족해야 하므로 아무 현장이나 가로주택정비사업을 할 수 있는 것은 아니고 전문가의 도움이 필요하다 할 것입니다.
1. 도시계획도로 또는 폭 6m 이상의 건축법상 도로로 둘러싸인 면적 1만㎡ 미만의 가로구역일 것.
단, 해당 지역의 일부가 광장, 공원, 녹지, 하천, 공공공지, 공용주차장 또는 예정도로(조합설립인가, 공공시행자 지정, 지정개발자 지정 신청 시 도로 신설·변경계획을 제출하는 경우 그 예정도로)에 접한 경우에는 해당 시설을 도로로 봅니다.
2. 폭 4m를 초과하는 도시계획도로가 해당 가로구역을 통과하지 않아야 함.
3. 노후·불량건축물 수가 해당 사업시행구역 전체 건축물 수의 2/3 이상일 것.
4. 기존주택의 호수 또는 세대수가 10호(모두 단독주택인 경우), 20세대(모두 공동주택인 경우), 20채(단독주택과 공동주택으로 구성된 경우 단독주택 호수와 공동주택 세대수를 합한 수) 이상일 것.
참고로, 위 “노후ㆍ불량건축물”이란 소규모정비법에 규정이 없어 도정법에서 가져오는데, 도정법은 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물을 규정하고 있습니다.
가. 건축물이 훼손되거나 일부가 멸실되어 붕괴, 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 건축물
나. 내진성능이 확보되지 아니한 건축물 중 중대한 기능적 결함 또는 부실 설계ㆍ시공으로 구조적 결함 등이 있는 건축물로서 대통령령으로 정하는 건축물
다. 다음의 요건을 모두 충족하는 건축물로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 ㆍ특별자치도 또는 지방자치법 제175조에 따른 서울특별시ㆍ광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상 대도시(이하 “대도시”라 한다)의 조례(이하 “시ㆍ도조례”라 한다)로 정하는 건축물
1) 주변 토지의 이용 상황 등에 비추어 주거환경이 불량한 곳에 위치할 것
2) 건축물을 철거하고 새로운 건축물을 건설하는 경우 건설에 드는 비용과 비교하여 효용의 현저한 증가가 예상될 것
라. 도시미관을 저해하거나 노후화된 건축물로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 시ㆍ도조례로 정하는 건축물
이와 관련해서 법제처는 “준공된 후 20년 이상 30년 이하의 범위에서 조례로 정하는 기간이 지난 건축물”에 해당하더라도 그로써 곧 도시 및 주거환경정비법 제2조 제3호 라목에 따른 “노후·불량건축물”에 해당하게 되는 것은 아닙니다.”라고 명백히 밝힌 바 있어 실제에 있어 노후·불량건축물에 해당여부는 구체적이고 실증적인 검토가 필요하다고 결정한 바 있고(법제청 법령해석 안건번호16-0181 회신일자2016-09-23 참조),
대법원 역시 “준공된 후 20년 등 일정기간이 경과하기만 하면 그로써 곧 도시 및 주거환경정비법 제2조 제3호 (다)목에서 정한 ‘노후화로 인하여 철거가 불가피한 건축물’에 해당하게 되지 않는다”고 판시하였습니다(대법원2012. 6. 18. 선고 2010두16592 판결)
최근 오래된 빌라에 거주하시는 분들이 새로운 아파트로 이주를 희망하시면서 가로주택정비사업에 대하여 관심이 많으십니다. 모든 사람들은 좋은 주거환경에 거주할 권리가 있고 이를 위해 노력하는 너무 당연한 것인데요. 이를 위한 방안의 하나로 실제로 가로주택정비사업은 대안이 될 수 있다 할 것입니다. 전문가의 도움을 받아서 분담금 없이 또는 최소한의 분담금으로 새로운 아파트를 받을 수 있기를 소망합니다.
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