명의신탁의 특례, 종중 명의신탁···종중 부동산 전문변호사 한국법률일보

명의신탁의 특례, 종중 명의신탁···종중 부동산 전문변호사

[ 박관우 변호사의 부동산 인사이트 ] 종중 재산 처분 시 유의해야 할 점

종중은 주로 토지를 보유하고 있는 경우가 많고 종중과 토지 계약에 성공하면 합리적 가격으로 부동산 개발사업이 가능한 장점이 있습니다. 그러다 보니, 종중원들은 종중 재산을 처분하고자 하는 욕구가 크고, 이를 합법적 절차로 잘 진행하여 처분이익을 균등하게 나누기를 희망합니다. 반면, 종중의 집행부는 그 처분이익을 그동안 종중에 기여한 분들 위주로 나누기를 희망하는 경우가 많이 있습니다.

그런데, 종중의 재산이 상당수 명의신탁 상태로 되어 있어 여러 가지 법적 문제가 발생하고 있는바, 오늘은 이러한 문제점에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

종중 명의신탁에는 부동산실명법의 특례가 인정됨

‘부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률’(‘부동산실명법’)은 명의신탁에 관한 특례로 종중이 보유한 부동산에 관해서 명의신탁을 한 경우, 조세포탈, 강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 않은 것이라면 실명법의 적용을 하지 않고 있습니다.

종중의 경우 종중 재산에 대하여 종중원에게 명의신탁하는 관행이 있었고 이러한 관행은 부동산실명법이 제정될 때까지 장기간 계속되었습니다.

특례가 적용되는 종중은 무엇인가

종중은 공동선조의 분묘수호와 제사 및 종중원 상호간의 친목 등을 목적으로 하는 자연발생적인 종족단체로서 특별한 조직행위를 필요로 하는 것은 아니나 공동선조를 누구로 하느냐에 따라 종중 안에 무수한 소종중이 있을 수 있으므로 어느 종중을 특정하고 그 실체를 파악함에 있어서는 그 종중의 공동선조가 누구인가가 가장 중요한 기준이 된다고 할 것입니다(대법원 1997. 2. 28. 선고 95다44986 판결 등 참조).

구체적으로 대법원은 “종중이 수차례의 정관 개정을 거치면서 그 명칭이 ‘OO씨 A파 문중’에서 ‘OO씨 B파 문중’으로 되고 다시 ‘OO씨 C파 총회’로 되었다가 ‘OO씨 D파 종중’ 등으로 변경되었을 뿐 아니라, 회원의 자격 또한 확대되었다가 다시 축소되고 다시 일부 회원 성년 남자로 변경되었다면, 원고 종중은 고유의 의미의 종중이라고 보기는 어렵고 일부 자손을 구성원으로 하는 종중 유사 단체라고 봄이 상당하다.”고 한 뒤, “부동산실명법의 제정목적, 위 조항에 의한 특례의 인정취지, 다른 비법인 사단과의 형평성 등을 고려할 때 위 조항에서 말하는 종중은 고유의 의미의 종중만을 가리키고, 종중 유사의 비법인 사단은 포함하지 않는 것으로 봄이 상당하다.”고 하였습니다.

명의신탁 여부는 어떻게 확인 되는가

대법원의 판결 내용을 정리해보면,

1) 일단 그 토지에 관하여 등기명의인 앞으로 등기가 경료될 당시 어느 정도의 유기적 조직을 가진 종중이 존재한 사실이 증명되어야 합니다.

2) 그다음 그 토지가 종중의 소유로 된 과정이나 내용이 직접 증명된 경우는 물론, 등기명의인과 종중과의 관계, 등기명의인이 여럿이라면 그들 상호간의 관계, 등기명의인 앞으로 등기가 경료된 경위, 시조를 중심으로 한 종중 분묘의 설치상태, 분묘수호와 봉제사의 실태, 그 토지의 규모와 관리상태, 그 토지에 대한 수익의 수령·지출관계, 제세공과금의 납부관계, 등기필증의 소지관계 등 여러 정황에 미루어 그 토지가 종중 소유라고 볼 수밖에 없는 상당한 자료를 확인해야 합니다.

농지의 경우 명의신탁은 가능하지만 등기가 어려워

농지법 소정의 농지취득자격증명은 농지를 취득하는 자가 그 소유권에 관한 등기를 신청할 때에 첨부하여야 할 서류입니다. 농지를 취득하는 자에게 농지취득의 자격이 있다는 것을 증명하는 것인데, 이것이 없으면 소유권이전등기가 어렵게 됩니다.

대법원은 “농지취득의 원인이 되는 법률행위의 효력을 발생시키는 요건은 아니라고 할 것이므로, 농지에 관한 소유권이전등기청구소송에서 비록 원고가 사실심 변론종결시까지 농지취득자격증명을 발급받지 못하였다고 하더라도, 피고들은 자신의 소유권이전등기의무가 이행불능임을 내세워 원고의 청구를 거부할 수 없다.”고 하였습니다. 즉, 종중이 명의수탁자를 상대로 승소판결을 받을 수 있다는 의미입니다.

이와 같은 문제에 봉착한 경우라면 반드시 전문가들의 상담을 받으셔야 할 것입니다.

재산의 처분을 위해서 종중총회 결의를 받아야

종중총회는 특별한 사정이 없는 한 족보에 의하여 소집통지 대상이 되는 종중원의 범위를 확정한 후 국내에 거주하고 소재가 분명하여 통지가 가능한 모든 종중원에게 개별적으로 소집통지를 함으로써 각자가 회의와 토의 및 의결에 참가할 수 있는 기회를 주어야 합니다. 따라서, 일부 종중원에게 소집통지를 결여한 채 개최된 종중총회의 결의는 효력이 없습니다.

종중 재산의 처분을 할 때 매우 어려운 부분이 종중총회를 유효하게 하는 부분인데, 대법원은 그 소집통지의 방법은 반드시 직접 서면으로 하여야만 하는 것은 아니고 구두 또는 전화로 하여도 되고 다른 종중원이나 세대주를 통해 하여도 무방하다고 합니다.

이 부분 역시 재산 처분의 유효성을 결정하는 부분이므로 반드시 전문가들의 도움을 받아 처리하는 것이 좋을 것으로 생각됩니다.

이상에서 종중에서 이루어지는 명의신탁과 종중의 중요재산의 처분 등에 대해 살펴보았습니다. 요즘에 종중에 대한 개념이 희박해지면서 그동안 보유하던 종중재산의 처분이나 다툼이 막바지에 이른 거 같습니다. 특히 종중의 대표들이 임의로 행동하는 경우 민·형사상 많은 문제가 발생할 수 있으니 법률전문가의 조력 아래 시행하는 것이 필요할 것입니다.

법무법인(유) 강남은 서울 서초는 물론 충북 청주에서도 부동산, 형사, 행정, 금융 전문변호사들이 함께 종중 명의신탁 분쟁으로 고민하시는 분들을 위한 전문적인 법률서비스를 제공하고 있습니다.

박관우 변호사[법무법인(유) 강남 부동산팀장]

고려대 법학과, 서울시립대 세무전문대학원 졸업

석사 논문: 불공정한 세무조사와 그 법적 구제

사법연수원 34기

경기남부경찰청 인권위원

서울특별시 정비사업 코디네이터

부동산 관련 업무 20년

정비사업전문관리업체 대표

현 법무법인(유) 강남 부동산팀 팀장

다수의 재건축·재개발 조합 자문

부동산 관련 시공사·신탁사·금융사들에 자문 중