명의신탁을 인정받는 방법···부동산 명의신탁 전문 청주 변호사 한국법률일보

명의신탁을 인정받는 방법···부동산 명의신탁 전문 청주 변호사

[ 박관우 변호사의 부동산 인사이트 ] 명의신탁 부동산의 반환청구 방안

부동산의 명의신탁은 부동산 실권리자명의등기에 관한 법률(‘부동산실명법’)이 시행되면서 허용되지 않게 되었지만, 아직도 많이 이루어지고 있고 이로 인한 다양한 문제들이 발생하고 있습니다. 청주변호사로 상담하는 과정에서 명의신탁 문제로 고민하시는 분들이 상당히 많다는 것을 알게 되지만, 정작 자신의 명의신탁으로 인해 발생하는 법적 문제를 정확하게 인지하고 있는 경우는 많지 않았습니다.

오늘은 명의신탁과 관련해 해당 부동산이 명의신탁 부동산임을 인정받는 방법, 때로는 명의수탁자의 입장에서 발생할 수 있고, 때로는 명의신탁자의 입장에서 주장할 필요가 있는 이 문제를 논의해 보고자 합니다.

명의신탁을 인정받기 위해서는 어떻게 해야 하나?

부동산 전문 변호사들이 명의신탁을 인정받기 위해 강구하는 실무적 방법은 다음과 같이 정리할 수 있습니다.

① 증빙자료를 확보해야 한다.

명의신탁 계약서(약정서), 자금 출처 증빙, 녹취록, 문자메시지 등 명의신탁을 입증할 자료를 확보해야 합니다. 계좌이체 내역, 부동산 매매대금 지급내역 등 실소유자가 자금을 부담했다는 증거가 필요합니다.

② 차명계좌 활용에 대한 입증이 필요하다.

만약 부득이 명의수탁자의 계좌를 사용하더라도, 실질적으로 신탁자가 통제하고 있었다는 점을 입증하면 되는바, 이를 통해 신탁자의 실질적 소유권을 주장할 수 있습니다.

③ 소송을 진행하기 전 대화 과정이 중요하다.

부동산 명의신탁을 인정받으려면 부동산 전문 변호사와 상담 후 전략적 접근이 필요합니다. 일종의 사전적 증거 활동이 중요한 데, 상대방과 접촉 과정에서 다양한 주제의 이야기가 오고 가게 되는데, 소송 외적으로 합의가 이루어지기도 합니다.

④ 명의신탁은 단순한 민사 문제가 아니라, 형사 문제, 세금 문제, 과징금 문제가 함께 발생할 수 있음을 알고 대응해야 한다.

부동산 명의신탁을 하게 되면, 명의신탁자는 부동산실명법 위반으로 ‘5년 이하의 징역 또는 2억 원 이하의 벌금형’이 나올 수 있습니다. 또한, 명의신탁과 관련하여 세금 문제(양도소득세, 증여세) 역시 발생할 가능성이 높습니다. 따라서, 이런 점들을 함께 논의하는 것이 명의신탁 문제를 해결하는 데 필요합니다.

명의신탁된 부동산의 반환청구를 하는 방법은?

명의신탁자가 부동산을 반환받을 수 있는 현실적인 방법은 다음과 같습니다.

① 명의수탁자가 임의로 소유권 이전을 해주는 경우로, 명의수탁자가 자발적으로 명의신탁 관계를 인정하고 소유권을 이전해 주는 방법입니다. 이 경우 명의신탁이 아닌 정상적인 증여 또는 매매로 처리하는 것이 바람직하지만 세금 문제(양도소득세, 증여세)가 발생할 수 있습니다.

② 명의수탁자를 상대로 ‘부당이득 반환청구’ 등 소송을 제기하는 경우입니다. 명의신탁 계약이 무효라는 점을 전제로, 명의수탁자가 부당한 이익을 취득했음을 주장하는 것 등인데, 명의신탁 자체가 불법이므로 반환청구가 반드시 인정되지는 아니합니다.

대법원은 “부동산실명법 시행 전에 명의수탁자가 명의신탁 약정에 따라 부동산에 관한 소유명의를 취득한 경우 위 법률의 시행 후 같은 법 제11조 소정의 유예기간이 경과하기 전까지는 명의신탁자는 언제라도 명의신탁 약정을 해지하고 당해 부동산에 관한 소유권을 취득할 수 있었던 것인데 실명화 등의 조치 없이 위 유예기간이 경과함으로써 같은 법 제12조 제1항, 제4조에 의해 명의신탁 약정은 무효로 되는 한편, 명의수탁자가 당해 부동산에 관한 완전한 소유권을 취득하게 되어 결국 명의수탁자는 당해 부동산 자체를 부당이득하게 되고, 같은 법 제3조 및 제4조가 명의신탁자에게 소유권이 귀속되는 것을 막는 취지의 규정은 아니므로 명의수탁자는 명의신탁자에게 자신이 취득한 당해 부동산을 부당이득으로 반환할 의무가 있다.”고 판시한 바 있습니다.

대법원은 부동산실명법 시행 전에 이른바 계약명의신탁에 따라 명의신탁 약정이 있다는 사실을 알지 못하는 소유자로부터 명의수탁자 앞으로 소유권이전등기가 경료되고 같은 법 소정의 유예기간이 경과해 명의수탁자가 당해 부동산의 완전한 소유권을 취득한 경우, 부당이득의 반환을 인정한바 있습니다.

결론적으로, 명의신탁된 부동산 자체나 그 매매대금상당의 반환청구 시 고려할 사항은, 명의신탁 자체가 불법이므로 법적으로 보호받기 어렵다는 것입니다. 또한 반환청구가 성공하더라도 수탁자가 나쁜 마음을 먹고 관청에 신고를 하면 과징금이 부과될 수 있는데, 아파트의 경우 명의신탁 당시 보다 가액이 많이 오른 경우가 많아 억대의 과징금이 나오는 경우도 많이 있습니다.

과징금이 부과되었다면

3자간 명의신탁이건 계약명의신탁이건 부동산실명법을 위반하게 되는 경우, 위에서 살펴본 것과 같이 관할 구청에서 과징금이 부과될 수 있습니다. 이런 경우 행정절차법 제21조에 따라 사전통지가 나오게 되고 이에 대한 의견을 제출하는 과정을 거쳐서 과징금이 최종적으로 부과되게 됩니다. 그 금액이 상당하므로, 이에 대해서는 최대한 다툴 수 있을 때까지는 다퉈 그 금액을 줄이는 노력이 필요합니다.

아주 간단하게 살펴보셔도 부동산 명의신탁에 따라 발생하는 법률문제가 매우 다양하고 여러 상황이 얽혀 있어 해결하기 어려운 경우가 많이 있음을 짐작할 수 있습니다. 민사 문제를 넘어서 발생하는 형사, 세금, 과징금 문제는 때때로 감당하기 어려운 상황이 될 수 있으므로 처음부터 상대방과 법적 문제가 발생할 때 이런 점들을 충분히 고려해야 할 것입니다. 과징금이 부과되는 대부분의 사례가 불만을 가지고 있는 상대방이 문제를 야기한 경우라는 점을 감안한다면, 이런 점들을 미리 대비해 놓을 필요가 있다고 하겠습니다.

박관우 변호사[법무법인(유) 강남 부동산팀장]

고려대 법학과, 서울시립대 세무전문대학원 졸업

석사 논문: 불공정한 세무조사와 그 법적 구제

사법연수원 34기

경기남부경찰청 인권위원

서울특별시 정비사업 코디네이터

부동산 관련 업무 20년

정비사업전문관리업체 대표

현 법무법인(유) 강남 부동산팀 팀장

다수의 재건축·재개발 조합 자문

부동산 관련 시공사·신탁사·금융사들에 자문 중

시민을 위한 법률전문 인터넷신문 ‘한국법률일보’ 김명훈 기자 lawfact1@gmail.com