대한법률구조공단(이사장 이헌)은 20일 다가구주택 입주 임차인이 공인중개사가 알려 준 기존 임차인의 보증금 현황을 신뢰하고 입주했으나, 선순위 임차인이 더 있어 임대차보증금을 못 받았다면, 공인중개사에게 30%의 손해배상책임이 있다는 법원의 강제조정결정을 이끌어낸 법률구조 사례를 소개했다.
청주에 거주하는 A씨는 2013년 6월 공인중개사 B씨를 통해 청주시 상당구의 다가구 건물 일부를 임대차보증금 4천만 원, 계약기간은 2년으로 하여 임대차계약을 체결했다. 하지만 계약기간 중인 2015년 4월 경 임차건물에 강제경매절차가 진행되어 2016년 1월 매각되었고, A씨는 보증금 4천만 원 중 소액임차보증금인 1천4백만 원만 배당 받을 수 있었다.
A씨가 임차건물에 임대차계약을 체결할 때 이미 많은 임차인들이 거주하고 있었는데도 불구하고, 공인중개사 B씨는 중개대상물 확인·설명서의 「공시되지 않은 물건의 권리」란에 ‘전세금 8천만 원’라고만 기재했고, 이를 믿은 A씨는 임차건물이 잘못되더라도 보증금은 충분히 회수할 수 있을 것이라 기대했다.
하지만 경매절차 과정에서 임대차보증금을 받지 못한 선순위임차인들이 등장했고, 그들의 채권액 합이 무려 2억7천3백만 원에 이른다는 사실을 뒤늦게 알게 되었는데, 이는 계약 당시 공인중개사 B씨가 설명·확인해준 8천만 원과는 큰 차이가 났다.
당시 결혼을 준비하던 A씨는 보증금 4천만 원 중 2천6백만 원을 잃게 되자 크게 상심해 나머지 임대차보증금을 회수하고자 법률구조공단 청주지부를 찾게됐다.
공단 변호사는 임대인을 상대로 한 소송은 남은 재산이 없어 실효성이 없을 것으로 판단해 임차건물에 대해 임대차 계약을 중개한 B씨가 계약 당시 건물의 현황에 대해서 충분하고 정확한 설명을 다하지 못한 점에 주목해 B씨에게 손해배상청구소송을 제기했다.
공인중개사 B씨는 이 재판에서 “공시되지 않는 임차건물의 권리현황은 임대인의 협조 없이는 정확히 알 수가 없어 정확하지는 않았지만, 임대인에게 수차례 선순위 임차인들의 보증금액, 만기일 현황 등의 자료를 요청하는 등 최선을 다해 알려주도록 노력했다. 반면 A씨도 계약을 하기 전 건물 입주자 현황(세대별 주민등록현황 확인)을 스스로 확인할 수 있었음에도 불구하고 그렇게 하지 않았다.”고 하며 책임이 없다고 주장했다.
이에 대해 법원은 B씨 책임을 30% 인정하는 의미로 “총 피해금액 2천6백만 원 중 7백8십만 원을 배상하라.”는 강제조정결정을 했고, 이의 없이 확정됐다.
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정기성 청주지부장
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이 사건을 담당했던 법률구조공단 청주지부장 정기성 변호사(45세, 사법연수원 35기)는 “공인중개사는 중개대상물의 권리관계를 설명하는데 그치지 않고 다가구 주택 또 다른 임차인들의 임대차보증금, 계약기간 등의 자료를 확인 후 임차의뢰인에게 자료를 제시할 의무가 있는 반면, 임차인 역시 임대차 계약을 체결하기 전에 건물의 권리현황을 적극적으로 알아보려는 노력이 필요하다”면서 다가올 이사철에 임차인들의 주의를 당부했다.
법률구조공단은 중위소득 125%이하(3인 가족 기준, 월 평균 소득 455만 원 이하)인 소액임차인의 보증금반환청구 관련 소송은 변호사보수를 무료로 지원하는 무료법률구조사업을 시행하고 있는데, 이 사건의 의뢰인의 경우에도 중위소득 125%이하인 소액임차인에 해당하여 변호사보수 부담 없이 소송지원을 받을 수 있었다.
법률전문 인터넷신문 로팩트(LawFact) 손견정 기자 lawfact.desk@gmail.com
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