최근 임대차 계약갱신과 관련해 임대인의 부당한 거절로 인해 어려움을 겪은 임차인분들이 임대인을 상대로 손해배상을 청구해 인정된 사례들이 많이 나오고 있습니다. 오늘은 임차인의 안정적인 주거 및 영업 활동 보장을 위해 인정되는 계약갱신청구권과 임대인이 이를 부당하게 거부했을 때 손해배상을 청구하는 방법에 대해 알아 보겠습니다.
임차인의 계약갱신요구권이란?
주택임대차보호법에 의하면, 주택의 임차인은 1회에 한하여 계약갱신요구권을 행사할 수 있고, 임대인은 이 요구를 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다.
그리고 ‘상가건물 임대차보호법’(‘상가임대차법’)에 의하면, 상가의 임차인은 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 이 요구를 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다.
단, 이러한 계약갱신요구권은 임차인이 차임을 연체하거나(주택 임대차의 경우는 2기, 상가 임대차의 경우는 3기), 임대인의 동의 없이 전대한 경우, 기타 임차인의 의무를 현저히 위반한 사실이 없어야 행사할 수 있습니다.
임대인이 계약갱신요구를 거절할 수 있는 경우는?
임대인은 임차인이 정당하게 계약갱신요구권을 행사할 경우 이를 거절하지 못하는데, 예외적으로 ▶ 임대차계약 체결 당시 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 고지한 경우, ▶ 주택 임대차의 경우 임대인 또는 임대인의 직계존속, 직계비속이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 계약갱신요구를 거절할 수 있게 됩니다.
실무상으로도 임차인의 계약갱신요구권 행사에 대하여 임대인은 부동산의 철거나 재건축, 그리고 임대인의 실거주를 이유로 거절하고, 임차인은 철거, 재건축, 실거주가 실제 이유가 아니라 임차인을 내보내기 위한 핑계에 불과하다고 다투면서 소송을 하게 되는 경우가 많습니다.
'철거·재건축' 사유, 법원의 판단 기준은?
이 중 철거 또는 재건축에 대해서 살펴보겠습니다. 현행 상가임대차법은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는 철거 또는 재건축의 사유를 ‘▶ 사전에 철거 또는 재건축할 계획을 고지하거나, ▶ 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실 등 안전사고의 우려가 있는 경우 또는 ▶ 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우’로 규정하고 있습니다.
그런데 이러한 규정의 의미에 대해, 법원은 “위 조항의 취지가 임차인의 계약갱신요구권을 실효적으로 보호하기 위하여 재건축 등의 사유를 한정한 것이라는 점 등을 고려하면, 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 나목에서 규정하고 있는 ‘임대인이 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우’란 단순히 안전사고의 우려가 있는 경우를 의미하는 것이 아니라, 그 ‘안전사고를 방지하기 위하여 임대인이 목적 건물의 점유를 회복하여 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하는 것이 불가피한 경우’라고 봄이 상당하다.”면서 엄격하게 판단하고 있습니다.
따라서 목적 건물에 누수, 침수나 누전 위험이 있거나, 부분적으로 보수공사를 할 필요성이 있는 경우라 하더라도, 그것만으로 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축할 필요성이 인정되기는 어렵기 때문에 임차인이 계약갱신요구권을 행사하면 임대인은 이를 거절할 수 없습니다. 이런 경우에 임대인이 부당하게 계약갱신요구를 거절하면, 임차인은 손해배상청구를 할 수 있는 것입니다.
'실거주' 주장, 임대인의 입증책임은?
한편 주택임대차에 있어 임대인의 실거주 주장에 대해서 살펴보면, 대법원은 “임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다.”면서, “‘실제 거주하려는 의사’의 존재는 임대인이 단순히 그러한 의사를 표명하였다는 사정이 있다고 하여 곧바로 인정될 수는 없지만, 임대인의 내심에 있는 장래에 대한 계획이라는 위 거절사유의 특성을 고려할 때 임대인의 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정된다면 그러한 의사의 존재를 추인할 수 있을 것이다.”라고 판단한바 있습니다.
대법원은 이어 “이는 임대인의 주거 상황, 임대인이나 그의 가족의 직장이나 학교 등 사회적 환경, 임대인이 실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경위, 임대차계약 갱신요구 거절 전후 임대인의 사정, 임대인의 실제 거주 의사와 배치·모순되는 언동의 유무, 이러한 언동으로 계약갱신에 대하여 형성된 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지가 있는지 여부, 임대인이 기존 주거지에서 목적 주택으로 이사하기 위한 준비의 유무 및 내용 등 여러 사정을 종합해 판단할 수 있다.”고 판시했습니다.
이처럼 임대인은 단순히 실거주할 의사가 있다는 사정만으로는 임차인의 계약갱신요구를 정당하게 거절할 수 없고, 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임을 부담합니다. 따라서 임차인은 임대인이 이러한 증명 없이 말로만 실거주할 예정이니 계약갱신을 거절하겠다고 한다면 손해배상청구를 할 수 있습니다.
손해배상청구소송, 무엇을 준비해야 하나?
다만 이렇듯 임차인이 임대인을 상대로 손해배상청구소송을 할 경우, 소송의 원고가 될 임차인에게는 손해의 내용과 금액, 근거를 모두 정리하고 주장과 증거를 제출할 책임이 있습니다.
이때 손해의 내용은 구체적인 사안에 따라 달라질 수 있고, 특히 임대인의 부당한 계약갱신 거절로 인하여 발생한 ‘인과관계 있는’ 손해라는 점을 입증해야 하기 때문에 소송이 간단하지 않습니다. 따라서 반드시 법률전문가의 도움을 받아 소송을 철저히 준비해야만 억울한 상황에 처한 임차인이 손해를 제대로 회복할 수 있을 것입니다.
임차인의 계약갱신요구권은 법률이 보장하고 있는 권리입니다. 다만 그 권리를 제대로 행사하기 위해서는 충분한 준비와 전문가의 도움이 필요한 만큼, 임대인의 부당한 계약갱신 거절을 당하신 분들은 신속하게 이 분야 전문가인 변호사와의 상담을 통해서 어떻게 법적 조치를 진행하여야 할 것인지 도움을 받으시기 바랍니다.
법무법인(유) 강남은 서울 서초는 물론 충북 청주에서도 부동산 전문변호사가 상주하면서, 금융, 손해배상 전문변호사들과 함께 임대차계약의 갱신요구 거절과 손해배상청구 문제로 고민하시는 분들을 위한 전문적인 법률서비스를 제공하고 있습니다.
법무법인(유) 강남 김성태 청주사무소 대표변호사
최진규 손해배상 전담 변호사
시민을 위한 법률전문 인터넷신문 ‘한국법률일보’ 김명훈 기자 lawfact1@gmail.com
최근 임대차 계약갱신과 관련해 임대인의 부당한 거절로 인해 어려움을 겪은 임차인분들이 임대인을 상대로 손해배상을 청구해 인정된 사례들이 많이 나오고 있습니다. 오늘은 임차인의 안정적인 주거 및 영업 활동 보장을 위해 인정되는 계약갱신청구권과 임대인이 이를 부당하게 거부했을 때 손해배상을 청구하는 방법에 대해 알아 보겠습니다.임차인의 계약갱신요구권이란?주택임대차보호법에 의하면, 주택의 임차인은 1회에 한하여 계약갱신요구권을 행사할 수 있고, 임대인은 이 요구를 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다.그리고 ‘상가건물 임대차보호법’(‘상가임대차법’)에 의하면, 상가의 임차인은 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 이 요구를 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다.단, 이러한 계약갱신요구권은 임차인이 차임을 연체하거나(주택 임대차의 경우는 2기, 상가 임대차의 경우는 3기), 임대인의 동의 없이 전대한 경우, 기타 임차인의 의무를 현저히 위반한 사실이 없어야 행사할 수 있습니다.임대인이 계약갱신요구를 거절할 수 있는 경우는?임대인은 임차인이 정당하게 계약갱신요구권을 행사할 경우 이를 거절하지 못하는데, 예외적으로 ▶ 임대차계약 체결 당시 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 고지한 경우, ▶ 주택 임대차의 경우 임대인 또는 임대인의 직계존속, 직계비속이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 계약갱신요구를 거절할 수 있게 됩니다.실무상으로도 임차인의 계약갱신요구권 행사에 대하여 임대인은 부동산의 철거나 재건축, 그리고 임대인의 실거주를 이유로 거절하고, 임차인은 철거, 재건축, 실거주가 실제 이유가 아니라 임차인을 내보내기 위한 핑계에 불과하다고 다투면서 소송을 하게 되는 경우가 많습니다.'철거·재건축' 사유, 법원의 판단 기준은?이 중 철거 또는 재건축에 대해서 살펴보겠습니다. 현행 상가임대차법은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는 철거 또는 재건축의 사유를 ‘▶ 사전에 철거 또는 재건축할 계획을 고지하거나, ▶ 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실 등 안전사고의 우려가 있는 경우 또는 ▶ 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우’로 규정하고 있습니다.그런데 이러한 규정의 의미에 대해, 법원은 “위 조항의 취지가 임차인의 계약갱신요구권을 실효적으로 보호하기 위하여 재건축 등의 사유를 한정한 것이라는 점 등을 고려하면, 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 나목에서 규정하고 있는 ‘임대인이 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우’란 단순히 안전사고의 우려가 있는 경우를 의미하는 것이 아니라, 그 ‘안전사고를 방지하기 위하여 임대인이 목적 건물의 점유를 회복하여 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하는 것이 불가피한 경우’라고 봄이 상당하다.”면서 엄격하게 판단하고 있습니다.따라서 목적 건물에 누수, 침수나 누전 위험이 있거나, 부분적으로 보수공사를 할 필요성이 있는 경우라 하더라도, 그것만으로 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축할 필요성이 인정되기는 어렵기 때문에 임차인이 계약갱신요구권을 행사하면 임대인은 이를 거절할 수 없습니다. 이런 경우에 임대인이 부당하게 계약갱신요구를 거절하면, 임차인은 손해배상청구를 할 수 있는 것입니다.'실거주' 주장, 임대인의 입증책임은?한편 주택임대차에 있어 임대인의 실거주 주장에 대해서 살펴보면, 대법원은 “임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다.”면서, “‘실제 거주하려는 의사’의 존재는 임대인이 단순히 그러한 의사를 표명하였다는 사정이 있다고 하여 곧바로 인정될 수는 없지만, 임대인의 내심에 있는 장래에 대한 계획이라는 위 거절사유의 특성을 고려할 때 임대인의 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정된다면 그러한 의사의 존재를 추인할 수 있을 것이다.”라고 판단한바 있습니다.대법원은 이어 “이는 임대인의 주거 상황, 임대인이나 그의 가족의 직장이나 학교 등 사회적 환경, 임대인이 실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경위, 임대차계약 갱신요구 거절 전후 임대인의 사정, 임대인의 실제 거주 의사와 배치·모순되는 언동의 유무, 이러한 언동으로 계약갱신에 대하여 형성된 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지가 있는지 여부, 임대인이 기존 주거지에서 목적 주택으로 이사하기 위한 준비의 유무 및 내용 등 여러 사정을 종합해 판단할 수 있다.”고 판시했습니다.이처럼 임대인은 단순히 실거주할 의사가 있다는 사정만으로는 임차인의 계약갱신요구를 정당하게 거절할 수 없고, 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임을 부담합니다. 따라서 임차인은 임대인이 이러한 증명 없이 말로만 실거주할 예정이니 계약갱신을 거절하겠다고 한다면 손해배상청구를 할 수 있습니다.
손해배상청구소송, 무엇을 준비해야 하나?다만 이렇듯 임차인이 임대인을 상대로 손해배상청구소송을 할 경우, 소송의 원고가 될 임차인에게는 손해의 내용과 금액, 근거를 모두 정리하고 주장과 증거를 제출할 책임이 있습니다.이때 손해의 내용은 구체적인 사안에 따라 달라질 수 있고, 특히 임대인의 부당한 계약갱신 거절로 인하여 발생한 ‘인과관계 있는’ 손해라는 점을 입증해야 하기 때문에 소송이 간단하지 않습니다. 따라서 반드시 법률전문가의 도움을 받아 소송을 철저히 준비해야만 억울한 상황에 처한 임차인이 손해를 제대로 회복할 수 있을 것입니다.임차인의 계약갱신요구권은 법률이 보장하고 있는 권리입니다. 다만 그 권리를 제대로 행사하기 위해서는 충분한 준비와 전문가의 도움이 필요한 만큼, 임대인의 부당한 계약갱신 거절을 당하신 분들은 신속하게 이 분야 전문가인 변호사와의 상담을 통해서 어떻게 법적 조치를 진행하여야 할 것인지 도움을 받으시기 바랍니다.법무법인(유) 강남은 서울 서초는 물론 충북 청주에서도 부동산 전문변호사가 상주하면서, 금융, 손해배상 전문변호사들과 함께 임대차계약의 갱신요구 거절과 손해배상청구 문제로 고민하시는 분들을 위한 전문적인 법률서비스를 제공하고 있습니다.법무법인(유) 강남 김성태 청주사무소 대표변호사최진규 손해배상 전담 변호사시민을 위한 법률전문 인터넷신문 ‘한국법률일보’ 김명훈 기자 lawfact1@gmail.com