명의신탁은 다양한 형태로 문제가 발생하게 되지만, 가장 많은 경우는 수탁자와의 분쟁이고, 그다음으로 많이 발생하는 것이 세금과 관련한 문제입니다. 이러한 분쟁 상황에 처하게 될 때 그 해법을 찾기 위해서는 우선 당사자가 부동산 명의신탁의 개념과 명의신탁을 규율하는 법의 적용 범위 등을 이해하고 시작하는 것이 바람직합니다.
오늘은 명의신탁의 뜻과 법의 적용 범위에 대해 살펴보도록 하겠습니다.
부동산 명의신탁의 뜻과 부동산실명법의 적용범위
부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(‘부동산실명법’)은 제1조에서 “부동산에 관한 소유권과 그 밖의 물권을 실체적 권리관계와 일치하도록 실권리자 명의로 등기하게 함으로써 부동산등기 제도를 악용한 투기·탈세·탈법행위 등 반사회적 행위를 방지하고 부동산 거래의 정상화와 부동산 가격의 안정을 도모하여 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다.”고 규정하면서, 법의 제정 목적이 ‘부동산등기 제도의 악용을 방지하기 위함’임을 명확히 밝히고 있습니다.
부동산실명법 제2조에서는 이 법이 규율하는 명의신탁의 정의를 밝히고 있습니다.
‘명의신탁약정’이란 부동산에 관한 소유권이나 그 밖의 물권을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기(‘가등기’를 포함)는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정을 말한다. 다만, 다음 각 목의 경우는 제외한다.
가. 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전받거나 가등기하는 경우
나. 부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 그 구분소유자의 공유로 등기하는 경우 (‘상호명의신탁’이라 함)
다. 「신탁법」 또는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁재산인 사실을 등기한 경우
따라서, 이 법 제1조와 제2조에 따라 해당되는 부동산 명의신탁의 경우 법 제4조 이하의 적용을 받아 그 효력이 정해지게 됩니다.
명의신탁의 종류
부동산실명법의 적용과 관련해 살펴볼 명의신탁의 종류에는 3자기 유형이 존재합니다.
1) 양자간 등기명의신탁
부동산의 소유자로 등기된 자가 수탁자 앞으로 등기를 이전하는 형식의 명의신탁입니다. 2명의 당사자가 한 명은 명의신탁자가 되고 다른 한 명은 명의수탁자가 되는 것이고 신탁의 대상은 명의신탁자가 이미 소유하고 있는 부동산입니다. 이때 명의신탁계약과 그 등기는 무효가 됩니다.
2) 3자간 명의신탁(‘중간생략등기형 명의신탁’)
명의신탁자가 매매계약의 당사자가 되어 부동산의 매도인과 매매계약을 체결하면서, 소유권등기는 명의수탁자 앞으로 이전하는 구조로, ‘중간생략등기형 명의신탁’이라고도 부르게 됩니다.
3자간 명의신탁에서는 명의신탁자와 매도인 사이의 매매계약은 유효하지만, 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 명의신탁계약은 무효가 되고, 소유권이전등기 역시 무효이므로 소유권은 매도인에게 귀속하게 됩니다.
3) 계약명의신탁
명의수탁자가 매도인과 매매계약을 체결하고, 소유권이전등기까지 마치는 구조입니다.
이 경우 매도인의 선의 도는 악의에 따라 그 효력이 달라지게 되므로 주의를 필요로 합니다. 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 명의신탁약정은 무효이지만, 선의의 매도인을 보호하기 위해 명의수탁자 명의의 등기는 예외적으로 부동산실명법 제4조 제2항 단서에 의해 유효하게 됩니다.
명의신탁으로 야기된 세금 문제
잘 아시다시피, 명의신탁은 세금적으로 여러 문제를 야기하게 되는데요. 그 중 하나를 소개하도록 하겠습니다.
법원은 “과세관청이 3자간 등기명의신탁에 따라 해당 부동산의 공부상 소유자가 된 명의수탁자에게 재산세 부과처분을 하고 이에 따라 명의수탁자가 재산세를 납부하였더라도 명의수탁자가 명의신탁자 또는 그 상속인을 상대로 재산세 상당의 금액에 대한 부당이득반환청구권을 가진다고 보기는 어렵다.”고 하였는데요.
그 이유는 ① 명의수탁자가 자신에게 부과된 재산세를 납부했다고 하여 명의신탁자가 재산세 납부의무를 면하는 이득을 얻게 되었다고 보기 어렵고, ② 명의수탁자에 대한 재산세 부과처분은 특별한 사정이 없는 한 위법한 것으로 취소되지 않은 이상 유효한 처분이며, ③ 명의수탁자는 항고소송으로 납부한 재산세를 환급받을 수 있다는 것입니다.
한편, 취득세는 취득세 과세물건인 부동산 등을 취득한 자에게 부과하고, 민법 등 관계 법령의 규정에 의한 등기 등을 이행하지 아니한 경우라도 사실상 취득한 때에는 이를 취득한 것으로 보도록 하고 있습니다.
대법원은 “여기서 사실상의 취득이란 일반적으로 등기와 같은 소유권 취득의 형식적 요건을 갖추지는 못하였으나 대금의 지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 경우를 말한다.”고 판시한 바 있습니다.
그런데 계약명의신탁에 의하여 부동산의 등기를 매도인으로부터 명의수탁자 앞으로 이전한 경우 명의신탁자는 매매계약의 당사자가 아니고 명의수탁자와 체결한 명의신탁약정도 무효이어서 매도인이나 명의수탁자에게 소유권이전등기를 청구할 수 있는 지위를 갖지 못하므로, 명의신탁자가 매매대금을 부담하였더라도 그 부동산을 사실상 취득한 것으로 볼 수 없으므로, 명의신탁자에게는 취득세 납세의무가 성립하지 않는다는 것이 대법원의 입장입니다.
마지막으로, 대법원은 “명의신탁자가 소유자로부터 부동산을 양수하면서 명의수탁자와 사이에 명의신탁약정을 하여 소유자로부터 바로 명의수탁자 명의로 해당 부동산의 소유권이전등기를 하는 3자간 등기명의신탁의 경우, 명의신탁자가 매매계약의 당사자로서 매도인과 매매계약을 체결하고 매매대금을 지급하며, 매매계약에 따른 법률효과도 명의신탁자에게 귀속되는데,
부동산실명법은 매도인과 명의신탁자 사이의 매매계약의 효력을 부정하는 규정을 두고 있지 아니하므로 그 매매계약이 효력이 없다고 보기 어렵다. 이렇듯 3자간 등기명의신탁에서 명의신탁자의 매수인 지위는 일반 매매계약에서 매수인 지위와 근본적으로 다르지 않다.”고 보았습니다.
그 결과, 명의신탁자가 부동산에 관한 매매계약을 체결하고 매매대금을 모두 지급하였다면 잔금지급일에 구 지방세법 제105조 제2항의 ’사실상 취득‘에 따른 취득세 납세의무가 성립한다고 판단한 것입니다.
이와 같이 명의신탁 분쟁에서는 세무 문제도 함께 발생하게 되므로 부동산법은 물론 조세법에도 조예가 있는 전문변호사님들과 상담을 받을 필요가 있다고 하겠습니다.
법무법인(유) 강남은 서울 서초는 물론 충북 청주에서도 청주 명의신탁 전문변호사가 부동산, 조세, 행정, 금융, 형사 전문변호사들과 함께 명의신탁 분쟁에 따른 세금, 과징금, 형사처벌 등의 문제로 고민하시는 분들을 위한 전문적인 법률서비스를 제공하고 있습니다.
박관우 변호사[법무법인(유) 강남 부동산팀장]
고려대 법학과, 서울시립대 세무전문대학원 졸업
석사 논문: 불공정한 세무조사와 그 법적 구제
사법연수원 34기
경기남부경찰청 인권위원
서울특별시 정비사업 코디네이터
부동산 관련 업무 20년
정비사업전문관리업체 대표
현 법무법인(유) 강남 부동산팀 팀장
다수의 재건축·재개발 조합 자문
부동산 관련 시공사·신탁사·금융사들에 자문 중
시민을 위한 법률전문 인터넷신문 ‘한국법률일보’ 김명훈 기자 lawfact1@gmail.com
명의신탁은 다양한 형태로 문제가 발생하게 되지만, 가장 많은 경우는 수탁자와의 분쟁이고, 그다음으로 많이 발생하는 것이 세금과 관련한 문제입니다. 이러한 분쟁 상황에 처하게 될 때 그 해법을 찾기 위해서는 우선 당사자가 부동산 명의신탁의 개념과 명의신탁을 규율하는 법의 적용 범위 등을 이해하고 시작하는 것이 바람직합니다.오늘은 명의신탁의 뜻과 법의 적용 범위에 대해 살펴보도록 하겠습니다.부동산 명의신탁의 뜻과 부동산실명법의 적용범위부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(‘부동산실명법’)은 제1조에서 “부동산에 관한 소유권과 그 밖의 물권을 실체적 권리관계와 일치하도록 실권리자 명의로 등기하게 함으로써 부동산등기 제도를 악용한 투기·탈세·탈법행위 등 반사회적 행위를 방지하고 부동산 거래의 정상화와 부동산 가격의 안정을 도모하여 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다.”고 규정하면서, 법의 제정 목적이 ‘부동산등기 제도의 악용을 방지하기 위함’임을 명확히 밝히고 있습니다.부동산실명법 제2조에서는 이 법이 규율하는 명의신탁의 정의를 밝히고 있습니다.‘명의신탁약정’이란 부동산에 관한 소유권이나 그 밖의 물권을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기(‘가등기’를 포함)는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정을 말한다. 다만, 다음 각 목의 경우는 제외한다.가. 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전받거나 가등기하는 경우나. 부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 그 구분소유자의 공유로 등기하는 경우 (‘상호명의신탁’이라 함)다. 「신탁법」 또는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁재산인 사실을 등기한 경우따라서, 이 법 제1조와 제2조에 따라 해당되는 부동산 명의신탁의 경우 법 제4조 이하의 적용을 받아 그 효력이 정해지게 됩니다.명의신탁의 종류부동산실명법의 적용과 관련해 살펴볼 명의신탁의 종류에는 3자기 유형이 존재합니다.
1) 양자간 등기명의신탁부동산의 소유자로 등기된 자가 수탁자 앞으로 등기를 이전하는 형식의 명의신탁입니다. 2명의 당사자가 한 명은 명의신탁자가 되고 다른 한 명은 명의수탁자가 되는 것이고 신탁의 대상은 명의신탁자가 이미 소유하고 있는 부동산입니다. 이때 명의신탁계약과 그 등기는 무효가 됩니다.2) 3자간 명의신탁(‘중간생략등기형 명의신탁’)명의신탁자가 매매계약의 당사자가 되어 부동산의 매도인과 매매계약을 체결하면서, 소유권등기는 명의수탁자 앞으로 이전하는 구조로, ‘중간생략등기형 명의신탁’이라고도 부르게 됩니다.3자간 명의신탁에서는 명의신탁자와 매도인 사이의 매매계약은 유효하지만, 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 명의신탁계약은 무효가 되고, 소유권이전등기 역시 무효이므로 소유권은 매도인에게 귀속하게 됩니다.3) 계약명의신탁명의수탁자가 매도인과 매매계약을 체결하고, 소유권이전등기까지 마치는 구조입니다.이 경우 매도인의 선의 도는 악의에 따라 그 효력이 달라지게 되므로 주의를 필요로 합니다. 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 명의신탁약정은 무효이지만, 선의의 매도인을 보호하기 위해 명의수탁자 명의의 등기는 예외적으로 부동산실명법 제4조 제2항 단서에 의해 유효하게 됩니다.
명의신탁으로 야기된 세금 문제잘 아시다시피, 명의신탁은 세금적으로 여러 문제를 야기하게 되는데요. 그 중 하나를 소개하도록 하겠습니다.법원은 “과세관청이 3자간 등기명의신탁에 따라 해당 부동산의 공부상 소유자가 된 명의수탁자에게 재산세 부과처분을 하고 이에 따라 명의수탁자가 재산세를 납부하였더라도 명의수탁자가 명의신탁자 또는 그 상속인을 상대로 재산세 상당의 금액에 대한 부당이득반환청구권을 가진다고 보기는 어렵다.”고 하였는데요.그 이유는 ① 명의수탁자가 자신에게 부과된 재산세를 납부했다고 하여 명의신탁자가 재산세 납부의무를 면하는 이득을 얻게 되었다고 보기 어렵고, ② 명의수탁자에 대한 재산세 부과처분은 특별한 사정이 없는 한 위법한 것으로 취소되지 않은 이상 유효한 처분이며, ③ 명의수탁자는 항고소송으로 납부한 재산세를 환급받을 수 있다는 것입니다.한편, 취득세는 취득세 과세물건인 부동산 등을 취득한 자에게 부과하고, 민법 등 관계 법령의 규정에 의한 등기 등을 이행하지 아니한 경우라도 사실상 취득한 때에는 이를 취득한 것으로 보도록 하고 있습니다.대법원은 “여기서 사실상의 취득이란 일반적으로 등기와 같은 소유권 취득의 형식적 요건을 갖추지는 못하였으나 대금의 지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 경우를 말한다.”고 판시한 바 있습니다.그런데 계약명의신탁에 의하여 부동산의 등기를 매도인으로부터 명의수탁자 앞으로 이전한 경우 명의신탁자는 매매계약의 당사자가 아니고 명의수탁자와 체결한 명의신탁약정도 무효이어서 매도인이나 명의수탁자에게 소유권이전등기를 청구할 수 있는 지위를 갖지 못하므로, 명의신탁자가 매매대금을 부담하였더라도 그 부동산을 사실상 취득한 것으로 볼 수 없으므로, 명의신탁자에게는 취득세 납세의무가 성립하지 않는다는 것이 대법원의 입장입니다.마지막으로, 대법원은 “명의신탁자가 소유자로부터 부동산을 양수하면서 명의수탁자와 사이에 명의신탁약정을 하여 소유자로부터 바로 명의수탁자 명의로 해당 부동산의 소유권이전등기를 하는 3자간 등기명의신탁의 경우, 명의신탁자가 매매계약의 당사자로서 매도인과 매매계약을 체결하고 매매대금을 지급하며, 매매계약에 따른 법률효과도 명의신탁자에게 귀속되는데,부동산실명법은 매도인과 명의신탁자 사이의 매매계약의 효력을 부정하는 규정을 두고 있지 아니하므로 그 매매계약이 효력이 없다고 보기 어렵다. 이렇듯 3자간 등기명의신탁에서 명의신탁자의 매수인 지위는 일반 매매계약에서 매수인 지위와 근본적으로 다르지 않다.”고 보았습니다.그 결과, 명의신탁자가 부동산에 관한 매매계약을 체결하고 매매대금을 모두 지급하였다면 잔금지급일에 구 지방세법 제105조 제2항의 ’사실상 취득‘에 따른 취득세 납세의무가 성립한다고 판단한 것입니다.이와 같이 명의신탁 분쟁에서는 세무 문제도 함께 발생하게 되므로 부동산법은 물론 조세법에도 조예가 있는 전문변호사님들과 상담을 받을 필요가 있다고 하겠습니다.법무법인(유) 강남은 서울 서초는 물론 충북 청주에서도 청주 명의신탁 전문변호사가 부동산, 조세, 행정, 금융, 형사 전문변호사들과 함께 명의신탁 분쟁에 따른 세금, 과징금, 형사처벌 등의 문제로 고민하시는 분들을 위한 전문적인 법률서비스를 제공하고 있습니다.박관우 변호사[법무법인(유) 강남 부동산팀장]고려대 법학과, 서울시립대 세무전문대학원 졸업석사 논문: 불공정한 세무조사와 그 법적 구제사법연수원 34기경기남부경찰청 인권위원서울특별시 정비사업 코디네이터부동산 관련 업무 20년정비사업전문관리업체 대표현 법무법인(유) 강남 부동산팀 팀장다수의 재건축·재개발 조합 자문부동산 관련 시공사·신탁사·금융사들에 자문 중시민을 위한 법률전문 인터넷신문 ‘한국법률일보’ 김명훈 기자 lawfact1@gmail.com