최근 부동산 시장의 침체와 시공사들의 연이은 법정관리 등에 따라, 아파트 등 주택 공사 현장에서 하도급대금을 받지 못한 업체들의 유치권 행사가 이어지고 있습니다. 물론, 과거 부동산 활황기에도 현장마다 건축주 등의 신용문제 또는 공사대금의 변동에 따라 유치권행사 및 그 부존재를 다투는 소송은 끊이지 않았고, 둔촌주공 사태가 그 대표적인 것이라고 할 것입니다.
그런데 최근에는 소위 1, 2군 시공사들이 참여하는 사업 현장에서도 시행자의 자금융통이 어려워지는 등 시장이 악화되었고, 자연스럽게 소규모 하도급업체들도 건축주로부터 공사대금을 받지 못해 부득이 유치권행사에 나서는 경우가 증가하고 있습니다. 공사대금을 받지 못하는 소규모 업체들에게 유치권행사는 최후의 보루라고 할 수 있습니다.
유치권존재확인의 소의 장점
유치권은 그 성립요건인 ‘견련관계가 있는 피담보채권의 존재, 타인 소유의 목적물에 대한 적법한 점유 등’을 갖추면서 ‘사실상의 점유도 지속’하여야 그 효력을 인정받을 수 있는데, 그 구체적인 요건에 대한 쌍방간의 다툼이 있는 경우 ‘유치권존재확인의 소’를 통해 이를 정리할 수 있습니다.
즉, 공사업체와 부동산 소유자인 건축주 등의 사이에서 유치권행사 시 그 견련관계가 인정되는지 여부, 피담보채권의 존재 내지 범위 등에 대하여 다툼이 있는 경우, 공사업체는 사실상의 점유를 통해 유치권행사를 하고 소유주는 이에 대해 법률상 유치권부존재확인의 소를 제기하는 것이 일반적이나, 유치권 행사에 나선 공사업체가 먼저 ‘유치권존재확인의 소’를 제기함으로써 부동산 소유자인 건축주가 부인하고 있는 채권의 존재 내지 범위를 소송절차를 통해 명확하게 정리할 수 있고, 공사업체는 사실상 점유를 지속하는 것에서 더 나아가 법원을 통해 ‘유치권행사가 적법하게 시작’되었고 또 ‘유지’되고 있다고 확인받을 수 있습니다.
유치권존재확인의 소와 채권의 소멸시효 문제
민법 제326조는 ‘유치권의 행사는 채권 소멸시효 진행에 영향을 미치지 아니한다.’고 명시하고 있어, 공사업체가 유치권을 적법하게 행사하더라도 공사대금 자체에 대한 소멸시효는 진행되기 때문에 이를 중단시키려면 그 공사대금 채권에 대한 별소를 제기하여야 합니다.
그런데, 최근 대법원 2024. 10. 31. 선고 2024다241152 판결은 “유치권확인청구의 소 제기로도 피담보채권에 관한 재판상의 청구에 준하여 피담보채권에 대한 소멸시효 중단의 효력을 생기게 한다고 봄이 상당하다.”라고 판시했습니다.
이와 같은 대법원의 입장은 민법 제326조의 명시적인 규정과 정반대의 해석을 한 것으로 보일 수 있는데, 그 구체적인 사정을 살펴보면,
‘유치권행사’라는 ‘사실행위’만으로는 민법 제326조에 따라 그 공사대금채권의 소멸시효가 중단되지 않으나, ‘재판상 청구’로 유치권존재확인의 소를 제기하면서 그 소송 중에 공사업체가 공사대금 채권 즉, 피담보채권의 존재에 관하여 주장하고 법원이 그에 대한 실질적인 심리를 거쳐 피담보채권이 인정되기에 이르렀다면 “유치권존재확인의 소 제기 만으로도 피담보채권의 소멸시효를 중단시킬 수 있다.”는 것입니다.
따라서, 공사대금을 제때에 받지 못한 공사업체들은 유치권의 성립요건을 잘 갖추어 사실행위로서의 유치권행사에 나서는 것과 동시에 유치권존재확인의 소를 제기함으로써 공사대금의 존재 및 범위와 유치권행사의 적법성을 동시에 확보할 수 있으니, 사건초기부터 유치권 분쟁에서의 성공 수행 경험이 많은 전문변호사와의 상담과 협력을 통해 진행할 필요가 있습니다.
법무법인(유) 강남은 서울 서초는 물론 충북 청주에서도 부동산, 건설, 금융 전문변호사가 상주하면서 유치권 행사, 유치권확인소송, 유치권부존재확인소송 등으로 고민하시는 분들을 위한 전문적인 법률서비스를 제공하고 있습니다.
법무법인(유) 강남 박태범 대표 변호사
박수빈 유치권사건 전담 변호사
시민을 위한 법률전문 인터넷신문 ‘한국법률일보’ 김명훈 기자 lawfact1@gmail.com
최근 부동산 시장의 침체와 시공사들의 연이은 법정관리 등에 따라, 아파트 등 주택 공사 현장에서 하도급대금을 받지 못한 업체들의 유치권 행사가 이어지고 있습니다. 물론, 과거 부동산 활황기에도 현장마다 건축주 등의 신용문제 또는 공사대금의 변동에 따라 유치권행사 및 그 부존재를 다투는 소송은 끊이지 않았고, 둔촌주공 사태가 그 대표적인 것이라고 할 것입니다.그런데 최근에는 소위 1, 2군 시공사들이 참여하는 사업 현장에서도 시행자의 자금융통이 어려워지는 등 시장이 악화되었고, 자연스럽게 소규모 하도급업체들도 건축주로부터 공사대금을 받지 못해 부득이 유치권행사에 나서는 경우가 증가하고 있습니다. 공사대금을 받지 못하는 소규모 업체들에게 유치권행사는 최후의 보루라고 할 수 있습니다.유치권존재확인의 소의 장점유치권은 그 성립요건인 ‘견련관계가 있는 피담보채권의 존재, 타인 소유의 목적물에 대한 적법한 점유 등’을 갖추면서 ‘사실상의 점유도 지속’하여야 그 효력을 인정받을 수 있는데, 그 구체적인 요건에 대한 쌍방간의 다툼이 있는 경우 ‘유치권존재확인의 소’를 통해 이를 정리할 수 있습니다.즉, 공사업체와 부동산 소유자인 건축주 등의 사이에서 유치권행사 시 그 견련관계가 인정되는지 여부, 피담보채권의 존재 내지 범위 등에 대하여 다툼이 있는 경우, 공사업체는 사실상의 점유를 통해 유치권행사를 하고 소유주는 이에 대해 법률상 유치권부존재확인의 소를 제기하는 것이 일반적이나, 유치권 행사에 나선 공사업체가 먼저 ‘유치권존재확인의 소’를 제기함으로써 부동산 소유자인 건축주가 부인하고 있는 채권의 존재 내지 범위를 소송절차를 통해 명확하게 정리할 수 있고, 공사업체는 사실상 점유를 지속하는 것에서 더 나아가 법원을 통해 ‘유치권행사가 적법하게 시작’되었고 또 ‘유지’되고 있다고 확인받을 수 있습니다.
유치권존재확인의 소와 채권의 소멸시효 문제민법 제326조는 ‘유치권의 행사는 채권 소멸시효 진행에 영향을 미치지 아니한다.’고 명시하고 있어, 공사업체가 유치권을 적법하게 행사하더라도 공사대금 자체에 대한 소멸시효는 진행되기 때문에 이를 중단시키려면 그 공사대금 채권에 대한 별소를 제기하여야 합니다.그런데, 최근 대법원 2024. 10. 31. 선고 2024다241152 판결은 “유치권확인청구의 소 제기로도 피담보채권에 관한 재판상의 청구에 준하여 피담보채권에 대한 소멸시효 중단의 효력을 생기게 한다고 봄이 상당하다.”라고 판시했습니다.이와 같은 대법원의 입장은 민법 제326조의 명시적인 규정과 정반대의 해석을 한 것으로 보일 수 있는데, 그 구체적인 사정을 살펴보면,‘유치권행사’라는 ‘사실행위’만으로는 민법 제326조에 따라 그 공사대금채권의 소멸시효가 중단되지 않으나, ‘재판상 청구’로 유치권존재확인의 소를 제기하면서 그 소송 중에 공사업체가 공사대금 채권 즉, 피담보채권의 존재에 관하여 주장하고 법원이 그에 대한 실질적인 심리를 거쳐 피담보채권이 인정되기에 이르렀다면 “유치권존재확인의 소 제기 만으로도 피담보채권의 소멸시효를 중단시킬 수 있다.”는 것입니다.따라서, 공사대금을 제때에 받지 못한 공사업체들은 유치권의 성립요건을 잘 갖추어 사실행위로서의 유치권행사에 나서는 것과 동시에 유치권존재확인의 소를 제기함으로써 공사대금의 존재 및 범위와 유치권행사의 적법성을 동시에 확보할 수 있으니, 사건초기부터 유치권 분쟁에서의 성공 수행 경험이 많은 전문변호사와의 상담과 협력을 통해 진행할 필요가 있습니다.법무법인(유) 강남은 서울 서초는 물론 충북 청주에서도 부동산, 건설, 금융 전문변호사가 상주하면서 유치권 행사, 유치권확인소송, 유치권부존재확인소송 등으로 고민하시는 분들을 위한 전문적인 법률서비스를 제공하고 있습니다.법무법인(유) 강남 박태범 대표 변호사박수빈 유치권사건 전담 변호사시민을 위한 법률전문 인터넷신문 ‘한국법률일보’ 김명훈 기자 lawfact1@gmail.com