신탁부동산이 발생하는 이유와 그 구조
부동산 실무에서 신탁부동산 사기는, 부동산의 원소유자가 자신의 부동산을 신탁사에 위탁하고 받은 수익권증서를 금융기관에 제시한 후 대출을 받는 ‘담보신탁’에서 문제가 됩니다.
담보신탁의 위탁자인 임대인은 신탁사에 자신의 소유권을 신탁계약기간 동안 맡기고 그 신용을 빌려 금전을 융통하기에, 신탁계약 이후에는 자신의 소유 부동산처럼 자유롭게 임대 등 처분행위를 하기 어렵게 됩니다. 즉, 부동산의 소유자는 신탁사와의 계약에 따라 제한을 받게 되고, 그 제한의 구체적인 내용은 부동산담보신탁 계약서에 명시되게 됩니다.
담보신탁된 부동산의 임대인은 권리가 제한됨
전세를 구하는 임차인들은 부동산담보신탁 계약상 제한된 임대인의 권리 등을 ‘신탁원부’를 통해 확인할 수 있습니다. 구체적으로, 신탁원부에 명시된 규정들 중 ‘제00조 임대차 등’이라는 조항에는, 위탁자인 임대인이 임차인과 임대차계약을 체결하고자 할 때 그 신탁자인 신탁회사의 동의 등을 사전, 사후적으로 확보하도록 그 방법을 명시합니다.
예를 들어, 임대인이 신탁사와 신탁계약 체결 전에 이미 체결되어 있던 임대차계약은 수탁자인 신탁자에게 제출해 미리 확인받도록 하고, 신탁계약 체결 이후에 새로이 임대차계약을 체결할 때에는 수탁자인 신탁사의 사전동의를 받도록 하여 임대인이 신탁사의 관여 없이는 자유롭게 신규임대차계약을 체결하지 못하게 하는 것입니다.
나아가, 임대인이 신탁사의 사후적 확인, 사전적 동의를 받지 아니하고 체결하는 임대차계약의 경우, 신탁사는 그 보증금반환채무 등의 책임을 지지 아니하도록 되어 있으며 신탁사가 임대인의 위반행위로 손해가 발생하였을 경우 임대인이 신탁사에게 배상해야 한다고 명시하곤 합니다.
즉, 담보신탁계약을 통해 신탁부동산의 임대인은 자신의 소유권행사가 제한되게 되고, 신탁사는 임대인이 그 제한을 위반하고 법률행위를 할 경우 임대인의 책임을 대신 지지 않습니다. 따라서, 신탁부동산의 임차인은 임대인이 신탁계약을 위반하고 임대차계약을 체결해 피해를 입은 경우, 임대인 외에 신탁사에는 그 책임을 물을 수 없거나 묻기 어려워지는 것입니다.
결국 신탁부동산의 임차인은 ‘위법행위를 한 임대인’을 상대로 그 책임을 물어야 하는 것이나, ‘신탁사와의 계약도 위반하면서 위법행위를 한 임대인’이라면 약자적 위치에 있는 임차인과의 계약에 대해서 책임을 질 것이라고 기대하기는 정말 어렵습니다.
담보신탁 부동산 전세사기 피하려면
위와 같이, 담보신탁을 한 부동산이기에 자유로이 신규임대차계약을 할 수 없는 임대인들이 그 신탁계약을 위반하고 신규임차인으로부터 보증금을 받은 후 반환하지 아니하거나 못하는 경우가 바로 ‘신탁부동산 전세사기’입니다.
담보신탁을 통해 금융을 융통하는 임대인이 많아지고 또 신탁부동산의 경우 임대차보증금, 월세 등이 상대적으로 저렴한 경우가 많아 임차인들이 찾게 되므로 신탁부동산 전세사기의 위험은 더욱 높아진다고 봄이 타당합니다.
따라서, 임차인들은 신탁부동산을 아예 피하거나, 경제적인 이유로 신탁부동산의 임대차계약을 체결해야만 하는 경우라면, 부동산등기부 외에도 신탁원부를 반드시 확인해 그 주요사항의 준수를 임대인에게 요구해야 합니다.
법무법인(유) 강남은 서울 서초는 물론 충북 청주에서도 부동산, 형사 전문변호사가 상주하면서 신탁부동산 전세사기 문제 등으로 고민하시는 분들을 위한 전문 법률서비스를 제공하고 있습니다.
법무법인(유) 강남 박태범 대표 변호사
박수빈 부동산사기 전담 변호사
시민을 위한 법률전문 인터넷신문 ‘한국법률일보’ 김명훈 기자 lawfact1@gmail.com
신탁부동산이 발생하는 이유와 그 구조부동산 실무에서 신탁부동산 사기는, 부동산의 원소유자가 자신의 부동산을 신탁사에 위탁하고 받은 수익권증서를 금융기관에 제시한 후 대출을 받는 ‘담보신탁’에서 문제가 됩니다.담보신탁의 위탁자인 임대인은 신탁사에 자신의 소유권을 신탁계약기간 동안 맡기고 그 신용을 빌려 금전을 융통하기에, 신탁계약 이후에는 자신의 소유 부동산처럼 자유롭게 임대 등 처분행위를 하기 어렵게 됩니다. 즉, 부동산의 소유자는 신탁사와의 계약에 따라 제한을 받게 되고, 그 제한의 구체적인 내용은 부동산담보신탁 계약서에 명시되게 됩니다.담보신탁된 부동산의 임대인은 권리가 제한됨전세를 구하는 임차인들은 부동산담보신탁 계약상 제한된 임대인의 권리 등을 ‘신탁원부’를 통해 확인할 수 있습니다. 구체적으로, 신탁원부에 명시된 규정들 중 ‘제00조 임대차 등’이라는 조항에는, 위탁자인 임대인이 임차인과 임대차계약을 체결하고자 할 때 그 신탁자인 신탁회사의 동의 등을 사전, 사후적으로 확보하도록 그 방법을 명시합니다.예를 들어, 임대인이 신탁사와 신탁계약 체결 전에 이미 체결되어 있던 임대차계약은 수탁자인 신탁자에게 제출해 미리 확인받도록 하고, 신탁계약 체결 이후에 새로이 임대차계약을 체결할 때에는 수탁자인 신탁사의 사전동의를 받도록 하여 임대인이 신탁사의 관여 없이는 자유롭게 신규임대차계약을 체결하지 못하게 하는 것입니다.나아가, 임대인이 신탁사의 사후적 확인, 사전적 동의를 받지 아니하고 체결하는 임대차계약의 경우, 신탁사는 그 보증금반환채무 등의 책임을 지지 아니하도록 되어 있으며 신탁사가 임대인의 위반행위로 손해가 발생하였을 경우 임대인이 신탁사에게 배상해야 한다고 명시하곤 합니다.즉, 담보신탁계약을 통해 신탁부동산의 임대인은 자신의 소유권행사가 제한되게 되고, 신탁사는 임대인이 그 제한을 위반하고 법률행위를 할 경우 임대인의 책임을 대신 지지 않습니다. 따라서, 신탁부동산의 임차인은 임대인이 신탁계약을 위반하고 임대차계약을 체결해 피해를 입은 경우, 임대인 외에 신탁사에는 그 책임을 물을 수 없거나 묻기 어려워지는 것입니다.결국 신탁부동산의 임차인은 ‘위법행위를 한 임대인’을 상대로 그 책임을 물어야 하는 것이나, ‘신탁사와의 계약도 위반하면서 위법행위를 한 임대인’이라면 약자적 위치에 있는 임차인과의 계약에 대해서 책임을 질 것이라고 기대하기는 정말 어렵습니다.
담보신탁 부동산 전세사기 피하려면위와 같이, 담보신탁을 한 부동산이기에 자유로이 신규임대차계약을 할 수 없는 임대인들이 그 신탁계약을 위반하고 신규임차인으로부터 보증금을 받은 후 반환하지 아니하거나 못하는 경우가 바로 ‘신탁부동산 전세사기’입니다.담보신탁을 통해 금융을 융통하는 임대인이 많아지고 또 신탁부동산의 경우 임대차보증금, 월세 등이 상대적으로 저렴한 경우가 많아 임차인들이 찾게 되므로 신탁부동산 전세사기의 위험은 더욱 높아진다고 봄이 타당합니다.따라서, 임차인들은 신탁부동산을 아예 피하거나, 경제적인 이유로 신탁부동산의 임대차계약을 체결해야만 하는 경우라면, 부동산등기부 외에도 신탁원부를 반드시 확인해 그 주요사항의 준수를 임대인에게 요구해야 합니다.법무법인(유) 강남은 서울 서초는 물론 충북 청주에서도 부동산, 형사 전문변호사가 상주하면서 신탁부동산 전세사기 문제 등으로 고민하시는 분들을 위한 전문 법률서비스를 제공하고 있습니다.법무법인(유) 강남 박태범 대표 변호사박수빈 부동산사기 전담 변호사시민을 위한 법률전문 인터넷신문 ‘한국법률일보’ 김명훈 기자 lawfact1@gmail.com