안녕하세요, 오늘은 공사대금과 관련해 발생하는 주요 법적 문제들에 대해 살펴보겠습니다.
공사대금은 민법 제163조의 “도급받은 자, 기사 기타 공사의 설계 또는 감독에 종사하는 자의 공사에 관한 채권”에 해당해 ‘3년의 단기소멸시효’에 걸립니다. 즉, 공사대금을 받을 수 있는 때로부터 3년 내에 공사대금에 관한 조치를 취하지 않으면 공사대금을 받지 못하게 되는 것입니다.
따라서, 공사대금을 받지 못하는 상황이라면 신속한 조치를 취해야 하는데, 차일피일 미루다 공사를 하고도 그 대금을 받지 못하는 안타까운 사연을 자주 마주하게 됩니다.
공사대금소송을 제기해 공사대금채권에 대한 확정판결을 받으면, 그 때부터 소멸시효는 민법 제165조에 의해 10년으로 연장됩니다.
공사대금소송을 위해 필요한 증거들
공사대금 소송을 진행하는 과정에서 공사가 전부 완료된 경우이든 공사가 중단된 경우이든 어떤 조건으로 어떤 범위까지 공사를 진행하기로 했는지 확인할 수 있도록 공사도급계약서와 견적서의 내용이 중요합니다.
공사를 맡긴 도급인이 공사가 다 완료되지 않았다고 주장하는 경우, 공사의 범위를 확정하기 위해서는 공사도급계약서의 내용이 기준이 되는 것이고, 중도에 공사가 중단된 경우에는 기성부분을 어떻게 판단하고 기성부분에 대해 얼마의 대금을 지급하기로 했는지에 대해서는 공사도급계약서와 견적서 내용을 기준으로 판단하게 됩니다. 따라서, 공사를 할 때에는 사전에 공사도급계약서와 견적서의 내용을 최대한 상세하게 기재해 두는 것이 좋습니다.
아울러, 기성부분에 대해서는 가능하면 공사 과정에서 단계별로 ‘기성확인서’를 받아 두는 것이 도급인과 수급인에게 추후 발생할 수 있는 기성부분에 대한 분쟁의 여지를 줄일 수 있고, 공사의 일부를 하도급을 준 경우에는 하도급과 관련해 지급된 비용을 확인할 수 있는 영수증, 자재 구매 내역 등을 보관해 두는 것이 좋습니다.
하자와 관련한 문제들
공사대금소송에서 문제가 되는 중요 쟁점 중의 하나가 ‘하자’입니다. 공사를 맡긴 도급인이 하자가 발생했음을 이유로 대금 지급을 거부하거나 지연하는 경우가 많은데요. 이에 대해 우리 법원은 “수급인에게 하자담보책임을 묻기 위하여는 건물의 하자가 공사재료 또는 시공 불량 기타 도급계약위반으로 인한 것인지 여부 및 하자의 범위를 확정하여야 하고, 그 입증책임은 도급인에게 있다.”고 판시하고 있습니다.
실제 사례를 보면, 건물 옥상공사를 진행하는데 옥상 상태가 좋지 않아서 수급인이 도급인에게 전체적으로 문제가 될 수 있으니 우레탄 방수공사 외 다른 방법으로 방수공사를 하면 하자가 문제된다고 설명했음에도 도급인이 가격을 저렴하게 진행해야 한다는 이유로 도막방수공사로 해 달라고 한 결과, 옥상에서 물이 새는 하자가 발생한 경우, 도급인과 수급인 사이의 계약에서 도급인이 양해한 정도를 벗어난다고 단정하기 어렵고, 그밖에 수급인의 시공상의 하자로 인해 발생했다고 보기 어렵다는 이유로 수급인의 하자담보책임을 부정한 바 있습니다.
그리고, “하자가 중요하지 않으면서 보수에 과다한 비용을 요할 때에는 하자의 보수나 하자의 보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 없고, 하자로 인해 입은 손해의 배상만을 청구할 수 있다.”는 것이 판례이므로, 하자로 인한 손해배상액을 정하는 것과 관련해서도 전문가의 조력을 받는 것이 좋습니다.
지체상금 문제
공사는 비교적 장기간에 걸쳐 시행되기 때문에 그 사이에 공사의 완성에 장애가 되는 사정이 발생할 가능성이 많으므로, 이러한 경우에 대비해 도급인의 손해배상에 대한 입증 곤란을 덜고 손해배상에 관한 법률관계를 간이화할 목적에서 ‘지체상금 약정’을 하는 경우가 많습니다.
그런데, 우리 법원은 “수급인이 약정 준공일보다 늦게 공사를 완료하거나 수급인의 귀책사유로 도급계약이 해제된 경우뿐 아니라 도급인의 귀책사유로 도급계약이 해제된 경우에도 지체상금 약정이 적용된다.”고 하면서, 이 경우에는 도급인의 귀책사유가 발생하지 아니해 수급인이 공사를 계속하였더라면 완성할 수 있었을 때까지의 기간을 기준으로 해 당초의 준공예정일로부터 지체된 기간을 산정하는 방법으로 지체일수를 적용한다고 보고 있습니다.
즉, 도급인의 귀책사유가 있는 경우에도 지체상금을 지급할 의무가 무조건 면제된다고 보는 것은 아니라는 점을 유의할 필요가 있습니다.
유치권 문제
공사대금을 지급받을 수 있는 강력한 무기 중의 하나가 ‘유치권 행사’입니다. 유치권이 인정되기 위해서는 공사대금 채권이 있어야 하고, 공사대금 채권과 관련된 목적물을 적법하게 점유해야 합니다.
유치권 행사와 관련해 사람이 상시 지키고 있어야 하는 것은 아니고 플래카드나 현수막 등으로 ‘유치권 행사중’이라는 사실을 표시하면 되는데, 유치권이 어떤 경우에 인정되는지에 대하여도 다양한 법적 쟁점이 존재하므로 전문가의 조언을 얻어 유치권이 인정될 수 있도록 조치를 취하시는 것이 좋습니다.
특히, 공사계약을 체결하는 시점에 ‘유치권 포기 각서’를 받고 공사를 진행하는 경우가 많은 데 이로 인해 나중에 공사대금을 받지 못할 수도 있으니 유치권 포기와 관련해서는 신중하게 진행하시는 것이 좋습니다.
공사대금과 관련해 발생할 수 있는 법적 문제들에 대해 알아보았는데요. 공사를 진행하고서도 주장과 입증을 제대로 하지 못하거나 처음부터 대비를 제대로 하지 못해 소중한 권리를 인정받지 못하는 경우가 많습니다. 꼭 공사를 시작하기 전 계약 체결 단계부터 부동산·민사법 전문변호사의 도움을 받아 법적 안전장치를 갖추고 업무를 진행하시길 추천드립니다.
김성태 변호사[법무법인(유) 강남 청주사무소 대표]
청주 운호고등학교, 서울대 법과대학 사법학과 졸업
제47회 사법시험 합격, 사법연수원 37기
건국대 부동산대학원 금융, 투자 전공
서울대 대학원 법학과 석사과정
법무법인 한빛, 법무법인 원 소속 변호사
법무법인 삼화 구성원 변호사
법무법인 강남 변호사
경기남부지방경찰청 수사심의위원
시민을 위한 법률전문 인터넷신문 ‘한국법률일보’ 김명훈 기자 lawfact1@gmail.com
안녕하세요, 오늘은 공사대금과 관련해 발생하는 주요 법적 문제들에 대해 살펴보겠습니다.공사대금은 민법 제163조의 “도급받은 자, 기사 기타 공사의 설계 또는 감독에 종사하는 자의 공사에 관한 채권”에 해당해 ‘3년의 단기소멸시효’에 걸립니다. 즉, 공사대금을 받을 수 있는 때로부터 3년 내에 공사대금에 관한 조치를 취하지 않으면 공사대금을 받지 못하게 되는 것입니다.따라서, 공사대금을 받지 못하는 상황이라면 신속한 조치를 취해야 하는데, 차일피일 미루다 공사를 하고도 그 대금을 받지 못하는 안타까운 사연을 자주 마주하게 됩니다.공사대금소송을 제기해 공사대금채권에 대한 확정판결을 받으면, 그 때부터 소멸시효는 민법 제165조에 의해 10년으로 연장됩니다.공사대금소송을 위해 필요한 증거들공사대금 소송을 진행하는 과정에서 공사가 전부 완료된 경우이든 공사가 중단된 경우이든 어떤 조건으로 어떤 범위까지 공사를 진행하기로 했는지 확인할 수 있도록 공사도급계약서와 견적서의 내용이 중요합니다.공사를 맡긴 도급인이 공사가 다 완료되지 않았다고 주장하는 경우, 공사의 범위를 확정하기 위해서는 공사도급계약서의 내용이 기준이 되는 것이고, 중도에 공사가 중단된 경우에는 기성부분을 어떻게 판단하고 기성부분에 대해 얼마의 대금을 지급하기로 했는지에 대해서는 공사도급계약서와 견적서 내용을 기준으로 판단하게 됩니다. 따라서, 공사를 할 때에는 사전에 공사도급계약서와 견적서의 내용을 최대한 상세하게 기재해 두는 것이 좋습니다.아울러, 기성부분에 대해서는 가능하면 공사 과정에서 단계별로 ‘기성확인서’를 받아 두는 것이 도급인과 수급인에게 추후 발생할 수 있는 기성부분에 대한 분쟁의 여지를 줄일 수 있고, 공사의 일부를 하도급을 준 경우에는 하도급과 관련해 지급된 비용을 확인할 수 있는 영수증, 자재 구매 내역 등을 보관해 두는 것이 좋습니다.하자와 관련한 문제들공사대금소송에서 문제가 되는 중요 쟁점 중의 하나가 ‘하자’입니다. 공사를 맡긴 도급인이 하자가 발생했음을 이유로 대금 지급을 거부하거나 지연하는 경우가 많은데요. 이에 대해 우리 법원은 “수급인에게 하자담보책임을 묻기 위하여는 건물의 하자가 공사재료 또는 시공 불량 기타 도급계약위반으로 인한 것인지 여부 및 하자의 범위를 확정하여야 하고, 그 입증책임은 도급인에게 있다.”고 판시하고 있습니다.실제 사례를 보면, 건물 옥상공사를 진행하는데 옥상 상태가 좋지 않아서 수급인이 도급인에게 전체적으로 문제가 될 수 있으니 우레탄 방수공사 외 다른 방법으로 방수공사를 하면 하자가 문제된다고 설명했음에도 도급인이 가격을 저렴하게 진행해야 한다는 이유로 도막방수공사로 해 달라고 한 결과, 옥상에서 물이 새는 하자가 발생한 경우, 도급인과 수급인 사이의 계약에서 도급인이 양해한 정도를 벗어난다고 단정하기 어렵고, 그밖에 수급인의 시공상의 하자로 인해 발생했다고 보기 어렵다는 이유로 수급인의 하자담보책임을 부정한 바 있습니다.그리고, “하자가 중요하지 않으면서 보수에 과다한 비용을 요할 때에는 하자의 보수나 하자의 보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 없고, 하자로 인해 입은 손해의 배상만을 청구할 수 있다.”는 것이 판례이므로, 하자로 인한 손해배상액을 정하는 것과 관련해서도 전문가의 조력을 받는 것이 좋습니다.지체상금 문제공사는 비교적 장기간에 걸쳐 시행되기 때문에 그 사이에 공사의 완성에 장애가 되는 사정이 발생할 가능성이 많으므로, 이러한 경우에 대비해 도급인의 손해배상에 대한 입증 곤란을 덜고 손해배상에 관한 법률관계를 간이화할 목적에서 ‘지체상금 약정’을 하는 경우가 많습니다.그런데, 우리 법원은 “수급인이 약정 준공일보다 늦게 공사를 완료하거나 수급인의 귀책사유로 도급계약이 해제된 경우뿐 아니라 도급인의 귀책사유로 도급계약이 해제된 경우에도 지체상금 약정이 적용된다.”고 하면서, 이 경우에는 도급인의 귀책사유가 발생하지 아니해 수급인이 공사를 계속하였더라면 완성할 수 있었을 때까지의 기간을 기준으로 해 당초의 준공예정일로부터 지체된 기간을 산정하는 방법으로 지체일수를 적용한다고 보고 있습니다.즉, 도급인의 귀책사유가 있는 경우에도 지체상금을 지급할 의무가 무조건 면제된다고 보는 것은 아니라는 점을 유의할 필요가 있습니다.유치권 문제공사대금을 지급받을 수 있는 강력한 무기 중의 하나가 ‘유치권 행사’입니다. 유치권이 인정되기 위해서는 공사대금 채권이 있어야 하고, 공사대금 채권과 관련된 목적물을 적법하게 점유해야 합니다.유치권 행사와 관련해 사람이 상시 지키고 있어야 하는 것은 아니고 플래카드나 현수막 등으로 ‘유치권 행사중’이라는 사실을 표시하면 되는데, 유치권이 어떤 경우에 인정되는지에 대하여도 다양한 법적 쟁점이 존재하므로 전문가의 조언을 얻어 유치권이 인정될 수 있도록 조치를 취하시는 것이 좋습니다.특히, 공사계약을 체결하는 시점에 ‘유치권 포기 각서’를 받고 공사를 진행하는 경우가 많은 데 이로 인해 나중에 공사대금을 받지 못할 수도 있으니 유치권 포기와 관련해서는 신중하게 진행하시는 것이 좋습니다.공사대금과 관련해 발생할 수 있는 법적 문제들에 대해 알아보았는데요. 공사를 진행하고서도 주장과 입증을 제대로 하지 못하거나 처음부터 대비를 제대로 하지 못해 소중한 권리를 인정받지 못하는 경우가 많습니다. 꼭 공사를 시작하기 전 계약 체결 단계부터 부동산·민사법 전문변호사의 도움을 받아 법적 안전장치를 갖추고 업무를 진행하시길 추천드립니다.김성태 변호사[법무법인(유) 강남 청주사무소 대표]청주 운호고등학교, 서울대 법과대학 사법학과 졸업제47회 사법시험 합격, 사법연수원 37기건국대 부동산대학원 금융, 투자 전공서울대 대학원 법학과 석사과정법무법인 한빛, 법무법인 원 소속 변호사법무법인 삼화 구성원 변호사법무법인 강남 변호사경기남부지방경찰청 수사심의위원시민을 위한 법률전문 인터넷신문 ‘한국법률일보’ 김명훈 기자 lawfact1@gmail.com