[한국법률일보] 최근 부동산 가격 하락으로 인한 깡통전세나 전세사기 등으로 임차인이 보증금을 전부 회수하지 못하는 피해가 확산되고 있는 가운데, 그 피해방지 대책으로 선순위 임차인정보·체납정보확인권 신설과 소액임차인 범위 확대, 최우선변제금액 상향을 담은 <주택임대차보호법 및 시행령> 개정 입법이 추진된다.
법무부와 국토교통부는 21일 ‘주택임대차보호법 개정 등 주택임대차 제도개선 브리핑’을 통해, 이 같은 내용의 전세사기 피해방지 대책의 후속조치를 담은 <주택임대차보호법> 일부개정법률안과 같은 법 시행령 일부개정령안을 입법예고하고,주택임대차표준계약서도 개정했다고 발표했다.
먼저 <주택임대차보호법> 개정안에는 선순위 임차인 정보 확인권과 체납정보 확인권이 신설된다.
▶ 선순위 임차인 정보 확인권 신설
현행법상으로도 임차인이 되려는 사람은 임대인의 동의를 받아서 확정일자 부여기관에 해당주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금, 임대차기간 등 임대차정보를 요청할 수 있지만, 현재는 임차인이 되려는 사람이 임대인에게 동의를 요구할 수 있는지가 불분명하고, 요구하더라도 임대인이 거부하면 정보를 얻을 수 없다.
이에 개정법안에는 임차인이 되려는 자가 임대인에게 선순위보증금 등 정보제공에 관한 동의를 요구할 수 있다는 것을 문언상 분명히 하고, 임대인이 이에 대해 동의할 것을 의무화했다.
▶ 체납정보 확인권 신설
현재 임대인이 계약 전에 체납한 세금이 있는 경우 그로 인한 국가의 조세채권은 임차인의 보증금반환채권에 우선하는데, 세금체납여부는 임대인이 알려주지 않는 이상 임차인이 되려는 사람이 알 수가 없다.
이에 개정법안에는 임차인이 되려는 사람이 계약 체결 전에 임대인에 대해 납세증명서 제시를 요구할 수 있는 권한을 신설하고, 다만 임대인의 입장을 고려해 납세증명서의 제시를 거부할 수 있는 정당한 사유가 있는 경우에는 거부할 수 있도록 했고, 임대인의 개인정보보호를 위해 ‘제출’이 아닌 ‘제시’를 하도록 했다.
납세증명서는 납부기한연장액, 압류･매각의 유예액 등을 제외하고는 다른 체납액이 없음을 증명하는 것으로, 인터넷으로도 발급이 가능하다.
납세증명서는 원칙적으로 요구받은 날 이후 발급된 것이어야 하지만, 당사자 편의를 위해 임차인이 되려는 사람이 동의하면 그 이전에 발급된 납세증명서의 제시로도 무방하도록 했다.
아울러 임대인이 납세증명서를 제시할 수 없거나 제시하려 하지 않는 경우에는, 임차인이 되려는 사람이 직접 과세관청에 체납사실을 확인할 수 있도록 동의를 함으로써 제시의무를 갈음할 수 있도록 했다.
<주택임대차보호법 시행령> 개정령안에는 소액임차인 범위 확대와 최우선변제금액 상향이 담겼다.
▶ 소액임차인 범위 확대, 최우선변제금액 상향
부동산 가격 하락 상황에서 주거약자인 소액임차인 보호 필요성이 커짐에 따라, 지난달 26일 열린 주택임대차위원회에서는 최우선변제를 받을 소액임차인의 범위와 최우선변제금 상향 조정의 필요성과 그 정도를 심의해, 각 권역별로 소액임차인의 범위를 일괄 1,500만 원 상향하고, 최우선변제금액을 일괄해 500만 원 상향했다.
법무부는 아울러 주택임대차표준계약서를 개정해, 계약체결 후 입주 전 임대인의 담보권 설정금지 특약과 관리비 항목을 신설했다.
현행법상 임차인의 대항력은 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마친 다음 날 발생하는바,이를 악용해 일부 임대인이 계약 직후부터 전입신고 하는 날까지 사이에 다른 사람으로부터 돈을 빌리고 저당권을 설정해 줄 경우 임차인이 보증금을 회수하지 못할 수 있다.
이에 개정 주택임대차표준계약서에는 임차인이 전입신고를 하기로 한 다음 날까지 임대인이 저당권 등 담보권을 설정할 수 없다는 조항과 위반 시 임차인에게 해제·해지권과 손해배상청구권이 인정된다는 점이 명시된 특약사항이 추가됐다.
또한 기존 표준계약서에는 보증금, 차임 항목이 주를 이루고 관리비 항목이 없었으나, 관리비 항목을 신설해 계약 체결 전에 관리비에 관해 당사자가 충분히 논의해서 결정하도록 유도함으로써 사전에 관리비 관련 분쟁을 예방할 수 있도록 했다.
법무부·국토부 주택임대차 제도개선TF 팀장인 정재민 법무부 법무심의관은 “주택임대차보호법 개정안이 통과되고, 시행령 개정안이 시행되면 전세피해를 예방하고 주거약자 보호가 강화될 것이고, 개정 주택임대차표준계약서는 관리비 관련 분쟁을 예방하고 임차인의 안정적 보증금 회수에 기여할 것으로 기대된다.”면서, “입법예고 기간 동안 각계각층의 의견을 수렴해 최종 개정안을 확정한 후, 법제처 심사 및 차관·국무회의를 거쳐 내년 초 법률안은 국회에 제출하고 시행령안은 공포‧시행하겠다.”고 밝혔다.
시민을 위한 법률전문 인터넷신문 '한국법률일보' 김명훈 기자 lawfact1@gmail.com
[한국법률일보] 최근 부동산 가격 하락으로 인한 깡통전세나 전세사기 등으로 임차인이 보증금을 전부 회수하지 못하는 피해가 확산되고 있는 가운데, 그 피해방지 대책으로 선순위 임차인정보·체납정보확인권 신설과 소액임차인 범위 확대, 최우선변제금액 상향을 담은 <주택임대차보호법 및 시행령> 개정 입법이 추진된다.법무부와 국토교통부는 21일 ‘주택임대차보호법 개정 등 주택임대차 제도개선 브리핑’을 통해, 이 같은 내용의 전세사기 피해방지 대책의 후속조치를 담은 <주택임대차보호법> 일부개정법률안과 같은 법 시행령 일부개정령안을 입법예고하고,주택임대차표준계약서도 개정했다고 발표했다.먼저 <주택임대차보호법> 개정안에는 선순위 임차인 정보 확인권과 체납정보 확인권이 신설된다.▶ 선순위 임차인 정보 확인권 신설현행법상으로도 임차인이 되려는 사람은 임대인의 동의를 받아서 확정일자 부여기관에 해당주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금, 임대차기간 등 임대차정보를 요청할 수 있지만, 현재는 임차인이 되려는 사람이 임대인에게 동의를 요구할 수 있는지가 불분명하고, 요구하더라도 임대인이 거부하면 정보를 얻을 수 없다.이에 개정법안에는 임차인이 되려는 자가 임대인에게 선순위보증금 등 정보제공에 관한 동의를 요구할 수 있다는 것을 문언상 분명히 하고, 임대인이 이에 대해 동의할 것을 의무화했다.▶ 체납정보 확인권 신설현재 임대인이 계약 전에 체납한 세금이 있는 경우 그로 인한 국가의 조세채권은 임차인의 보증금반환채권에 우선하는데, 세금체납여부는 임대인이 알려주지 않는 이상 임차인이 되려는 사람이 알 수가 없다.이에 개정법안에는 임차인이 되려는 사람이 계약 체결 전에 임대인에 대해 납세증명서 제시를 요구할 수 있는 권한을 신설하고, 다만 임대인의 입장을 고려해 납세증명서의 제시를 거부할 수 있는 정당한 사유가 있는 경우에는 거부할 수 있도록 했고, 임대인의 개인정보보호를 위해 ‘제출’이 아닌 ‘제시’를 하도록 했다.납세증명서는 납부기한연장액, 압류･매각의 유예액 등을 제외하고는 다른 체납액이 없음을 증명하는 것으로, 인터넷으로도 발급이 가능하다.납세증명서는 원칙적으로 요구받은 날 이후 발급된 것이어야 하지만, 당사자 편의를 위해 임차인이 되려는 사람이 동의하면 그 이전에 발급된 납세증명서의 제시로도 무방하도록 했다.아울러 임대인이 납세증명서를 제시할 수 없거나 제시하려 하지 않는 경우에는, 임차인이 되려는 사람이 직접 과세관청에 체납사실을 확인할 수 있도록 동의를 함으로써 제시의무를 갈음할 수 있도록 했다.<주택임대차보호법 시행령> 개정령안에는 소액임차인 범위 확대와 최우선변제금액 상향이 담겼다.▶ 소액임차인 범위 확대, 최우선변제금액 상향부동산 가격 하락 상황에서 주거약자인 소액임차인 보호 필요성이 커짐에 따라, 지난달 26일 열린 주택임대차위원회에서는 최우선변제를 받을 소액임차인의 범위와 최우선변제금 상향 조정의 필요성과 그 정도를 심의해, 각 권역별로 소액임차인의 범위를 일괄 1,500만 원 상향하고, 최우선변제금액을 일괄해 500만 원 상향했다.법무부는 아울러 주택임대차표준계약서를 개정해, 계약체결 후 입주 전 임대인의 담보권 설정금지 특약과 관리비 항목을 신설했다.현행법상 임차인의 대항력은 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마친 다음 날 발생하는바,이를 악용해 일부 임대인이 계약 직후부터 전입신고 하는 날까지 사이에 다른 사람으로부터 돈을 빌리고 저당권을 설정해 줄 경우 임차인이 보증금을 회수하지 못할 수 있다.이에 개정 주택임대차표준계약서에는 임차인이 전입신고를 하기로 한 다음 날까지 임대인이 저당권 등 담보권을 설정할 수 없다는 조항과 위반 시 임차인에게 해제·해지권과 손해배상청구권이 인정된다는 점이 명시된 특약사항이 추가됐다.또한 기존 표준계약서에는 보증금, 차임 항목이 주를 이루고 관리비 항목이 없었으나, 관리비 항목을 신설해 계약 체결 전에 관리비에 관해 당사자가 충분히 논의해서 결정하도록 유도함으로써 사전에 관리비 관련 분쟁을 예방할 수 있도록 했다.법무부·국토부 주택임대차 제도개선TF 팀장인 정재민 법무부 법무심의관은 “주택임대차보호법 개정안이 통과되고, 시행령 개정안이 시행되면 전세피해를 예방하고 주거약자 보호가 강화될 것이고, 개정 주택임대차표준계약서는 관리비 관련 분쟁을 예방하고 임차인의 안정적 보증금 회수에 기여할 것으로 기대된다.”면서, “입법예고 기간 동안 각계각층의 의견을 수렴해 최종 개정안을 확정한 후, 법제처 심사 및 차관·국무회의를 거쳐 내년 초 법률안은 국회에 제출하고 시행령안은 공포‧시행하겠다.”고 밝혔다.시민을 위한 법률전문 인터넷신문 '한국법률일보' 김명훈 기자 lawfact1@gmail.com