[한국법률일보] 상가임대차계약의 임차인이 변심해 잔금지급기일 전에 임대차계약을 해제한 경우, 임대인의 사정으로 상가의 재산적 가치를 양도할 수 없거나 이용할 수 없는 등의 특별한 사정이 없다면 임대인은 권리금을 반환할 의무가 없다는 대법원 판결이 나왔다.
대법원 제2부(재판장 천대엽 대법관, 주심 민유숙 대법관, 조재연·이동원 대법관)는 상가임차인 A씨가 임대인 B씨를 상대로 낸 권리금반환청구소송에서 원고승소로 선고한 원심판결을 파기하고 사건을 서울북부지방법원으로 돌려보냈다.(대법원 2022. 8. 11. 선고 2019다219953)
2016년 3월 경기도 남양주 다산 신도시의 한 아파트 단지 내 상가를 분양받은 B씨는 그해 4월 부동산중개업을 하려는 A씨와 임대차보증금 3천5백만 원 중 계약금 350만 원은 계약체결 당시 지급하고, 잔금은 입점 지정기간 내에 지급하며, 월차임 170만 원(잔금일로부터 1개월 유예), 임대차기간 24개월로 정해 임대차계약을 체결했다.
임대차계약서에는 ‘상가 소유권 변동 등의 사유 발생 시에도 임대차계약은 새로운 임대인에게 동일조건으로 승계돼야 하고, 배액상환 등으로 해제할 수 없다. 임차인 사정으로 입점이 불가능한 경우 임차인은 제3자에게 전대할 수 있고, 이에 임대인은 동의하기로 한다’는 특약이 있었다.
A씨는 임대차계약을 체결하면서 B씨에게 계약금 350만 원과 함께 별도로 권리금 명목으로 2천만 원을 지급했다.
그런데, A씨는 2017년 12월 B씨에게 “계약금을 포기하고 임대차계약을 해제한다.”면서 권리금 반환을 요구했다. 이에 B씨가 “임대차계약 특약사항으로 계약금의 포기 또는 배액상환에 의한 해제권을 배제했으므로 A씨의 계약금 포기만으로 임대차계약이 해제될 수 없다.”고 답변하자 A씨는 소송을 제기했다.
이 상가의 입점지정기간은 2017년 12월 29일부터 2018년 3월 1일까지였는데, A씨는 이후로도 상가에 입점하지 않고 임대차보증금 잔금도 지급하지 않은 채 권리금 반환을 요구했다.
B씨는 제1심에서 제출한 2018년 5월 준비서면에서, A씨의 임대차보증금 잔금 미지급, 미입점 등 채무불이행을 이유로 임대차계약을 해제한다고 주장했다.
1심과 2심을 심리한 서울북부지방법원 재판부는 “개점조차 하지 않은 점포는 원상회복의무가 발생했다고 봄이 상당하다.”, “임대차계약이 묵시적으로 해제됨에 따라 권리금계약 또한 해제됐다고 봄이 타당하다.”면서 B씨는 A씨에게 권리금을 반환하라고 판결했다.
그러나, 대법원의 판단을 달랐다.
대법원 제2부는 먼저 “영업용 건물의 임대차에 수반돼 행해지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고, 권리금은 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 이용 대가라고 볼 것이어서, 그 유형·무형의 재산적 가치의 양수 또는 약정기간 동안 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환 의무를 부담하지 아니한다.”면서, “임차인으로서는 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차의 기회에 부수해 자신도 그 재산적 가치를 다른 사람에게 양도 또는 이용케 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있다.”고 설시했다.
이어 “임대인이 그 임대차의 종료에 즈음해 그 재산적 가치를 도로 양수한다든지 권리금 수수 후 일정 기간 이상으로 그 임대차를 존속시켜 그 가치를 이용케 하기로 약정했음에도 임대인의 사정으로 중도 해지됨으로써 약정기간 동안의 그 재산적 가치를 이용케 해주지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에만 임대인은 그가 받은 권리금 전부 또는 일부의 반환의무를 진다.”면서, “이 사건에서 원고는 스스로 상가 입점을 거절했고, 특히 원고가 직접 입점하지 못하는 경우 제3자에게 전대할 권리를 사전에 보장받았음에도 이를 행사하지 않았다.”고 적시했다.
대법원 제2부는 이에 “원심은, 원고가 계약금 포기에 의한 해제권을 행사할 수 없다고 판단하고서도, 임대차계약이 묵시적으로 해제됨에 따라 권리금계약 또한 해제됐다는 이유 만으로 피고가 권리금을 반환할 의무가 있다고 판단했다. 이러한 원심의 판단은 결과적으로 앞서 본 대법원 판결에서 표명된 견해에 위배되므로, 원심판결에는 소액사건심판법 제3조 제2호에서 정한 ‘대법원의 판례에 상반되는 판단’을 한 잘못이 있다. 이를 지적하는 취지의 상고이유 주장은 이유 있다.”면서, 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송한다는 판결을 선고했다.
시민을 위한 법률전문 인터넷신문 '한국법률일보' 김명훈 기자 lawfact1@gmail.com
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